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  토론기간 : 2015년 06월 01일 ~ 2015년 07월 15일 | 조회수 : 18783
 
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[57]낙찰을 받고 대금납부전 임대차계약을 체결하였다면 임차인의 대항력은?
경매의 권리분석에서 상당히 중요한 문제라 이번의 토론 주제로 정하였습니다.

경매사건중에 전입일과 확정일자가 경락으로 인한 소유권이전과 저당일자보다 몇일 앞서는경우가 종종 있게 됩니다.

원인은 현재 소유자겸 채무자 A가 종전경매에서 경락으로 낙찰을 받고(최고가 매수신고인) 대금을 납부 하기전에 새로운 임차인 B에게 임대차계약을 체결하고 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 받음으로서 문제가 발생하게 됩니다.

그후 A는 대금납부와 동시에 근저당권을 C은행에게 설정등기를 하였다.

그렇다면 C가 신청한 후행 임의경매사건에서 임차인 B는 근저당권자인 C에게 과연 대항력을 주장하며 확정일자부 임차인에기한 배당을 요구 할 수가 있을까요?
 
대항력이 있다. (44건)
44%
아니다 대항력이 없다. (56건)
56%
 
 
 
그렇다 아니다
0/1600byte
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일년백억 낙찰 받고 대금 납부전
- 낙찰자의 지위 : 낙찰자는 낙찰 받았다하더라도 대금을 완납하느로서 소유권을 취득하기에 낙찰대금을 완납하기 전 임대차 계약은 소유권 없는 계약임.

낙찰자가 대금 납부를 완납하므로서 소유권을 취득하며 소유권 취득 당일에 근저당 설정등기하고 임대차 계약을 하였다면 임대차 계약은 익일 발생. | 2015.07.01 | 신고
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책과커피 대금납부와 동시에 설정등기시 소유권인정이 된다. 그전 확정일자는 낙찰 대금 납부 전이라 법적인 권한 인정은 안된다 | 2015.07.01 | 신고
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대마왕 원고가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 소외 1로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만, 원고가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다).
| 2015.07.01 | 신고
좋아요 1
대마왕
      

[대법원, 2012다93794, 2014.2.27]

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.

[2] 甲이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 乙과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 乙이 매각대금을 완납하고 丙 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 乙이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 甲이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 乙로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.

| 2015.07.01 | 신고
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레베카 대금납부전의 낙찰자는 진정한 해당물건의 소유권을 취득하지 못한 권한없는 자입니다.
권한없는 자와 계약을 한것이 진실한 계약으로 인정된다면 민법의 근간이 흔들리지 않을까 생각됩니다.
물론 낙찰자와 임차인이 이러한 사실을 모르고 계약을 체결하였다 하더라도 임차인은 어느정도 정상참작이 된다하더라도 대출시 이미 임차인이 있음을 은행에 고지하지 않은 낙찰자는 상당히 문제가 있다고 생각됩니다. | 2015.06.26 | 신고
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kmel1c A라는 낙찰자는 최고가매입신고자일뿐 대급납부를 통하여 소유권등기를 경유하지 않았음에 B와의 임대차 계약은 상식상 유효하지 않을뿐더러 또한 위의 내용에 따라 최고가매수신고인이 대금납부를 통하지않는 상태에서 B와의 임대차 계약을 치루고 이후 C 은행통해 잔금대출을 진행하였다하더라도 은행은 대출직전 전입세대열람 확인을 걸치기떄문에 상식적으로 대출이 진행되어지지 않습니다. | 2015.06.25 | 신고
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전등갓 소유권이전이 안된 상태에서의 임대인과의 계약은 소유권이전일부터 인정할수 있을것 같습니다. | 2015.06.12 | 신고
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김선달1 위에서 처럼 근저당권자 c가 은행권 이라면 \"대출실행 안합니다\" | 2015.06.08 | 신고
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생강사랑 임대차 계약 체결권한이 없는 자와 체결한 임대차계약의 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하게 되므로, 임차인은 계약체결전에 반드시 임대인에게 임대차계약체결의 적법한 권한이 있는지 여부를 면밀히 살펴보아야만 할 것이다. | 2015.06.05 | 신고
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경매장군
기존 임차인과 임대차계약은 낙찰자지위와
잔금납부후 소유자지위의 2가지입니다
기존임차인과 낙찰자지위에서의 계약은
낙찰자가 소유권취득시 즉시 대항력이 발생하므로
잔금납부와동시의 근저당보다 선순위가됨니다 | 2015.06.02 | 신고
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새롬도리(001) 대항력이 있습니다.
전입과 점유를 하고 있고, 은행도 이 사실을 알고 있었기 때문에
이런경우 은행의 잘못입니다.
은행이 대출시 재계약 여부를 확인하였어야 할것으로 보입니다. | 2015.06.02 | 신고
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