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  토론기간 : 2015년 02월 01일 ~ 2015년 02월 28일 | 조회수 : 21089
 
 
[54]경매사건에서 임차인이 납부했던 관리비중 장기수선충당금은 낙찰자에게 승계 될까요?

장기수선충당금(수선유지비)
*장기수선충당금은 장기수선계획에 따라서 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수를 하기위해 주택 소유자로부터 징수하여 정립하는 항목.

경매물건을 보다보면 관리비가 미납된 아파트를 흔하게 접하게 됩니다.

물론 대법원 판례에(대법원 2001.9.20 선고 2001다8677)의하면 미납된 관리비중 공용부분과 전용부분으로 구분하여 경매를 통해 아파트를 취득한 매수인의 경우 체납관리비 가운데 공용부분에 대해서만 납부하면 된다는 대법원의 전원합의체 판결이 나오면서 한동안 서로 엇갈렸던 하급심의 판결들이 자동 정리되었다.

그런데 소유자(채무자)인 경우에는 문제가 없지만 임차인의 경우에는 소유자를 대신해서 매월 장기수선충당금을 납부하였고 계약기간 종료후 이를 소유자에게 청구 하여 돌려 받을수가 있는데 경매에서는 이문제로 임차인과 낙찰자가 종종 부딪히는게 현실입니다.

그렇다면 과연 세입자는 그동안 납부해온 장기수선충당금을 특별승계인인 낙찰자에게 정당하게 요구를 할 수가 있을까요?
 
낙찰자에게 요구를 할 수있다. (9건)
56%
낙찰자에게 요구 할 수없다. (7건)
44%
 
 
 
그렇다 아니다
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※정답/오답과 관계없이 성실한 답변주신 3명을 선정하여 스피드옥션 7일 기간연장 혜택을 드립니다.
 
 
경매장군
경낙으로 취득한 사람은 특별승계인입니다
특별승계인은 상속,합병의 포괄승계가 아닌
원인으로 권리를 취득한 사람입니다
따라서 특별승계인에게 전주인의 채무인
대손충담금을 부담시키는 행위는 무리라
생각합니다 | 2015.02.21 | 신고
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원명 대법원 판례에 의하면 낙찰자는 법규정에 의한 특별승계인에 해당되어 승계하는 것으로 되어 있는 바 전원합의체의 다수의견은 공용부분만 낙찰자가 승계하는것으로 보았고 승계한다는 같은 취지의 별개의견은 공용부분및 전용부분도 승계하는 것으로 판단을 했습니다. 장기수선비용은 성격상 장기 계획에 따라 향후 공용부분에 쓸 비용임을 볼때 공용부분 관리비의 일종으로 판단할수 있을것입니다. 따라서 낙찰자가 특별승계인에게 요구할수 있을것으로 판단됩니다. 물론 현실에서는 장기수선충담금의 액수가 그다지 크지않는 부분이 대부분이고 임차인들에게도 이사비용 협상차원에서 낙찰자가 일부금액을 지급하므로 그기에 이부분도 포함시켜 처리해야 할것이고, 채무자,소유자의 선수관리비는 채무자 소유자가 찾아가지 않은경우가 대부분이므로 이 비용도 조금이나마 충당해서 해결을 봄이 바람직할것 같습니다. | 2015.02.16 | 신고
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뜨는 해 장기수선충당금을 임차인이 임대인을 대신해서 납부하는 것은 임대인과 임차인의 계약으로 행해지는 것이 아니라 판례로 징수 편의상 임차인에게 징수할 수 있다 입니다.
불편을 감수하고 약자인 임차인이 이자도 못 받고 원금만 반환 받는 것인데 도망간 임대인을 찾아서 받으라하면 임차인 누가 장기수선충당금을 납부납겠읍니까?
관리사무소는 원칙으로는 소유자에게 별도로 청구할 일을 징수의 편의상 임차인에게 청구하라는 판례이므로 납부를 거부해도 할말 없읍니다.
사회적비용을 줄이라는 판례인데 낙찰자가 장기수선충당금반환을 거부하는 것은 사회적비용을 증가시키는 잘못된 행위입니다.
낙찰자는 장기수선충당금을 임차인에게 반환하는 것이 판례의 취지에 부합한다고 생각합니다. | 2015.02.14 | 신고
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대마왕
      
이와 같이 임대차계약이 경매에 의하여 소멸하는 이상 임차인은 해당 주택의 매수인에게 임대차 계약을 내용으로 대항할 수 없고 따라서 임차인이 전소유자와의 약정으로 장기수선충당금을 분담하였다고 하더라도 이는 임차인과 전소유자와의 계약 내용이고 따라서 임차인과 전소유자 사이에 청산해야 할 문제일뿐 이러한 약정의 효력을 해당 주택의 새로운 소유자에게 주장할 수 없을 것으로 보입니다.

위와같이 경락으로 임대차가 소멸하는 경우에는 주장을할 수 가 없지만 대항력있는 임차인이 전액 배당을 받지 못하였을 경우에는 주택을 명도하는 과정에서 인수금액과 함께 장기수선충당금의 반환요구도 할 수 있지 않나 생각을 해 봅니다. | 2015.02.02 | 신고
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대마왕
      
이와관련된 법무부의 질의에 관련된 답변을 찾아서 올려 드립니다.

1. 질의요지

임차인이 전소유자를 위하여 대납한 장기수선충당금을 해당 주택을 경매를 통하여 낙찰 받은 새로운 소유자가 반환하여야 하는지

2.검토의견

해당 사안은 경매에 의하여 소멸하는 임차인보다 선순위의 저당권이 있는 경우로서 이와같은 경우 선순위 저당권이 소멸함에 따라서 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸합니다.(대법원 86다카 1936)

후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차 주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

| 2015.02.02 | 신고
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뜨는 해 장기수선충당금은 임차인은 납부할 의무가 전혀 없읍니다.
단지 징수의 편리를 위해서 관리비에 포함시키는 것입니다.
장기수선충당금은 소유자의 동의를 받은 임차인 필요,유익비에 해당하므로 임차인유치권이 성립할 것입니다.
낙찰자가 부담할 비용이므로 입찰가에 반영하면 됩니다.
낙찰자가 장기수선충당금을 안주려는 태도는 탐욕입니다. | 2015.01.21 | 신고
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새롬도리(001)
      
1. 장기수선충당금에 대하여 임대차계약 체결 당시 임대인과 임차인 사이에 특별한 약정이 없어야 합니다.간혹 임대차계약을 체결하면서 장기수선충당금을 임차인이 부담하기로 약정하는 경우도 있기 때문입니다.

2. 임차인이 계약 기간 동안 관리비 및 장기수선충당금을 모두 납부한 경우 그 반환 청구를 할 수 있는 상대방은 계약 기간 동안 소유자로 있었던 임대인입니다.

3. 따라서 질문자처럼 계약 기간 중에 임대차 주택이 경매로 넘어가 제3자가 낙찰을 받아 매수대금을 납부한 경우에는 이 때까지 질문자가 납부한 장기수선충당금을 새 주인인 낙찰자에게 반환청구할 수는 없습니다.

그 이유는, 낙찰자는 경매절차에서 법원으로부터 매각허가결정을 받은 후 그 매수대금을 납부하는 날에 비로서 경매대상부동산의 소유권을 취득하기 때문에 자신이 매수대금을 납부하기 이전에 발생한 장기수선충당금을 납부할 이유가 없습니다.

결론적으로, 질문자가 임대차계약 기간 동안에 납부한 장기수선충당금의 반환 청구의 상대방은 임대차계약서상에 임대인인 이전 소유자입니다 | | 2015.01.13 | 신고
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굳시어라
      
대법원판례에의하여 | 2015.01.05 | 신고
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