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토론기간
: 2014년 07월 01일 ~ 2014년 07월 31일 | 조회수 : 14634 |
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[48]전 소유자가 임차인일 때 대항력의 발생 시점...? |
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좌측의 경매사건(고양지원 2013타경 42898)과 같이 경매로 주택을 취득한 임차인 갑이 본인의 명의로 소유권이전을 하고 거주 하다가 경제적 사정이 악화되어 본인을 임차인으로 하는 새로운 임대차 계약을 체결함과 동시에 주택을 제3자인 병에게 매매로 소유권을 이전 하게 되었다.
갑 2011.12.6 소유권이전(강제경매)
을 2012.5.22 소유권이전(매매)
병 2012.5.22 근저당권설정 한국주택금융공사-금406,800,000원
갑 2013.3.13 주택임차권 금14,000,000원(차임 금600,000원)
임대차계약일자 2012.5.21
주민등록일자 1998.9.7
점유개시일자 2012.5.21
확정일자 2012.5.23
위와같이 권리 관계를 나타 낼수가 있는데 과연 전 소유자인 갑의 임차인으로서의 대항력은 어떻게 될까요?
참고: 매각물건 명세서
※ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것.
-매수인에게 대항할수 있는 을구 순위 8번 임차권등기 있음(위 비교란 참조).배당에서 보증금이 전액변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.-
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대항력이 있다.
(3건) |
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18% |
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대항력이 없다.
(14건) |
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82% |
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일년백억
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대항력이 없다.
당연한 일임 |
2015.09.06
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신고
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대마왕
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[3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다. |
2014.07.25
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신고
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대마왕
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[대법원 2000.2.11, 선고, 99다59306, 판결]
【판결요지】
[1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.
[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. |
2014.07.25
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어영화
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익일 0시 부터 대항력 발생합니다. |
2014.07.11
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신고
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김경태
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자기명의의 주택을 매도하면서 동시에 그주택을 임차하는경우 대항력은?
새로은 매수인이 그주택의 소유권 이전등기한 날의 다음날입니다!!
12.5.22 매매와 근저당이 같이설정되었습니다
대항력은 다음날인 12.5.23일 발생합니다 근저당보다 늦죠?
그러므로 대항력이 없습니다 |
2014.07.08
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신고
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좌포
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전소유자가 경매낙찰자와 임대차과게를 맺게 될경우 대항력 취득날짜는 경매낙찰자가 소유권취득한 익일로 보는것이 맞습니다. 경매낙찰자가 취득일과 동시에 경락대출을 받아서 근저당을 설정한다면 전소유자이면 임대차 계약을 한 임대인의 대항력 날짜는 5월 22일의 익일인 5월 23일 0시부터 대항력이 발생합니다. 그러므로 근저당권자인 주택공사보다 1일 늦으며 대항력이 없읍니다. 관련판레로는 98다 32939호가 있습니다. |
2014.07.03
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