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  토론기간 : 2013년 09월 16일 ~ 2013년 10월 07일 | 조회수 : 13476
 
 
[36]선순위 임차인의 무상거주각서,?
선순위 임차인의 무상거주각서, 과연 안전 할까요?

경매물건을 검색하다 보면 소유자나 채무자가 아닌 선순위 전입자가 있는데도 불구 하고 은행의 대출금액이 최대 한도까지 설정되어 있는 경우가 종종 있다.

이러한 경우는 은행에서 대출을 심사할 때 소유자 이외의 세대가 전입되어있는지 확인을 하고 소유자 이외의 세대가 전입이 되어있다면 대항력 있는 임차인으로 간주하여 그 임차인의 임대보증금을 확인하고 대출 가능금액에서 보증금을 제외한 금액만 근저당을 설정을 할것이다.

그런데 문제는 그 선순위 전입자가 대출금액을 최대한 받고자 하는 집주인의 요청에 의하여 은행에서 임대차관계를 조사할 때 임대차가 없다는 무상거주확인서를 작성하고 기명 날인을 한 경우가 있습니다.

이후 경매가 접수되어 은행에서는 선순위 전입자의 무상거주확인서를 법원에 제출을 하고, 선순위 임차인은 대항력있는 임차인임을 내세워 권리신고및 배당요구를 하는경우가 있을수 있습니다.

이러한 경우 은행의 무상거주확인서를 신뢰하고 입찰에 안전하게 응할 수가 있을까요?

 
대항력 주장을 할 수 가없다. (15건)
63%
대항력 주장을 할 수 있는경우도 있다. (9건)
38%
 
 
 
그렇다 아니다
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스탠다드스타 민법의 대원칙중 하나가 금반언의 원칙입니다. 쉽게 말해 본인이 할 말을 추후에 뒤집을 수 없다는 얘기죠. 금융기관이 대출을 함에 있어 현황 조사등을 통해 선순위 임차인이 있을 것을 확인하여 이에 대한 무상거주확인서를 작성해 준 뒤 대출이 일어났는데 추후 사실 임대인의 요청이 있어서 해줬다는 얘기는 채권자의 권리를 심대히 침해하는 상황이 발생할 수 있습니다. | 2015.12.09 | 신고
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뜨는 해 입자만 죽어납니다. 임대인이 법을 잘 모르는 세입자를 악용해서 각종 감언이설과 협박을 해서 전출후 근저당 설정후에 재전입으로 후순위임차인 만들죠. | 2013.10.19 | 신고
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뜨는 해 아르미애님의 의견에 동조합니다.무상임차각서는 근저당권자에게 손해를 입히는 행위는 하지않겠다는 서약입니다.현재 거론된 판례 대부분이 무상임차각서를 받은 근저당권자가 낙찰을 받아 명도소송을 한경우라 금반언 신의칙상 대항력이 없다는 판결입니다.
내용이 다른판례가 근저당설정후 추가 대출을 위해 임차인조사시 선순위 임차인에게 무상임차각서를 받았지만 추가 대출이 없이 경매에서 낙찰받은 근저당권자의 명도소송에서 판결요지가 무상임차각서와 무관하게 설정된 근저당은 무상임차각서로 인한 손실이 없어 선순위임차인의 대항력을 인정한 판례입니다.(95또는97다1812사건으로 기억합니다.)근저당권자에게 제출한 무상임차각서를 무시하고 낙찰자에게 대항력을 행사해서 근저당권자에게 손실을 입히면 금반언 신의칙에 어긋납니다.유치권에서 유치권자가 소유자로부터 임대동의서를 받았지만 유치권자가 임차인에게 계약서에 명시하거나 사본첨부도 없이 임대를 했다면 소유자와 유치권자 둘만이 약정한 것을 가지고 낙찰자에게 대항할 수 없다는 추론도 가능할것입니다.하긴 요즘 금융권에서는 전입자가 있으면 주민등록 전출을 강요하니 애꿎은 세 | 2013.10.19 | 신고
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sp707 당연히 선순위세입자가 쓴 무상임대거주확인서는 법적인 효력이 있습니다.
자기가 자기손으로 무상임대각서를 쓴후 추후에 부정을 한다면 각서의 의미가 없습니다.
자기 친필서명, 각서, 도장 다 들어가 있습니다...................
당연히 매수인 인수사항은 되지 않습니다.
----------- 일부 애매한 행위의 판결로 모든 무상각서를 무효로 할 수는 없습니다. | 2013.10.19 | 신고
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대마왕 여러가지 대법원 판례를 종합 하여 보면은 선순위 전입자가 소유자의 친인척, 또는 가까운 지인으로서 진정한 무상임차인인 경우에는 전입자가 명도 과정에서 대항력을 주장한다고 하여도 위장임차인에 불과 하므로 무상임대차 각서를 근거로 인도명령이 가능 할 것이다.

그러나 아래 만진뽀님의 글과 같이 반대로 선순위 전입자가 진정한 임차인 경우에는 무상임대차각서를 소유자나 채무자의 요청에 의하여 제출하였다 하여도 경매절차에서 권리를 행사 하게 되면은 당사자인 은행하고의 관계에서는 주장을 못하게 되겠지만은 제3자에 대하여는 금반언및 신의칙에 위배되지 않는경우도 있을수가 있다 할 것이다. | 2013.09.28 | 신고
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초짜배기 99마4307 결정 및 97다12211 판결은 대항력이 없다고 되어 있음. 임차인의 무상임대차 각서를 받은 은행에 대해서는 신의칙 위반으로 대항력이 없음. 은행이 아닌 제 삼자가
낙찰 받았다면 대항력이 있으므로 쪽박 찹니다.
99마4307 결정은 은행이 낙찰 받은 경우이고 인도명령에세 대항력이 없으며, 97다12211은 은행에 대해 배당이의를 제기할 수 없다는 것임
| 2013.09.26 | 신고
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생강사랑 예외적으로 임차인과 은행과의 관계를 가지고 문제를 보겠습니다.

은행과 임차인 둘 간의 문제라면 임차인 보다는 은행을 보호하는 것이 맞는 것 같습니다.

둘 간에는 그 이면에 숨겨진 진실이 무었이든 간에 임차인의 임차권은 무상이고 추후 임차인은 경매절차에서 어떠한 권리도 행사하지 않겠다는 선행 약정을 체결한 사실이 있기 때문 입니다.

이경우 임차인이 경매절차에서 은행보다 선순위를 주장 한다면 은행에게 부여한 신뢰를 부정하는 결과를 주게 되어 민법에서 말하는 신의칙에 위반하는 결과가 초래 됩니다.

따라서 은행과 임차인간의 관계에서는 은행은 언제든 금반언의 원칙 또는 신의칙을 주장하여 임차인의 권리를 배제 할 수 있을것 입니다. | 2013.09.17 | 신고
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