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  토론기간 : 2013년 07월 08일 ~ 2013년 07월 22일 | 조회수 : 10163
 
 
[해당사건 판례보기]
 
[31]주택 거래시 임차인이 있는 집을 살 때 전세금에 가압류확인 필수?
최근에 전세자금대출이 일반화 되면서 이와 관련한 대법원의 최신판결이 나와 매수자들의 주의가 요구 됩니다.

주택의 거래시에 매수인이 기존세입자의 임대보증금에 가압류가 되어있다는 사실을 모르고 보증금의 반환이 이루어 졌다면 이는 과연 누구의 책임 일까요?

대법원의 판결에 따르면 A씨는 2007년 8월 집을 산 뒤 같은 해 10월 이전부터 살고 있던 임차인에게 보증금 3000만원을 돌려줬다. 하지만 A씨는 지난 2005년 은행이 임차인의 보증금에 대해 가압류 결정을 받고 당시 집주인이던 B씨가 제3채무자로 지정됐다는 사실을 몰랐다. 가압류한 은행은 집을 산 A씨를 상대로 보증금 반환을 요구했다.

이 사건에서 대법원은 매수인 A씨에게 책임이 있다고 판결하였다.

임대차보증금이 가압류된 상태에서 주택이 팔리면, 매수인이 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류한 자는 매도인이 아닌 매수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다. (대법원 2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결)

따라서 임차인이 있는 집을 살 때는 임차보증금에 대한 양도 또는 가압류가 없는지 전 소유자에게 반드시 확인해 두어야 하는데 악의적인 매도인이 그러한 사실을 숨긴채 매매를 하였다면 매수인은 현실적으로 그러한 사실을 알수 있는 방법이 없다.

충분히 논란이 있을수 있는 판결이며 선의의 피해자가 속출 할 수 밖에 없을것 같습니다.

이와관련하여 여러분들의 의견은 어떠십니까?
 
합당한 판결이다. (5건)
20%
논란의 여지가 있다. (20건)
80%
 
 
 
그렇다 아니다
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※정답/오답과 관계없이 성실한 답변주신 3명을 선정하여 스피드옥션 7일 기간연장 혜택을 드립니다.
 
 
전대감 드러나지 않은 권리까지 제3자에게 묻는다는건 괴리다 | 2013.07.22 | 신고
좋아요 0
경매장군 매수자는 매도자의 지위를 승계하므로 당연하다
매매 계약시 계약서 특약란에 사실관계을 매도자에
묻고 기록하여 두면 매도자에게 책임을 물을수
있다고 생각합니다.














| 2013.07.12 | 신고
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솔라 이건은 매수인이 알수없었음을 인정해 줘야한다 | 2013.07.12 | 신고
좋아요 1
대마왕 대법관반 5인의 반대 의견은

[비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다.] 라는 주장입니다.

개인적으로 반대의견에 적극 찬성 합니다. | 2013.07.11 | 신고
좋아요 1
대마왕 해당 판결을한 대법관들 사이에서도 의견이 팽팽하게 대립이 되었던 사건인것 같습니다.

정리를 하면 내용중에다수의견은
[양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.]이고
| 2013.07.11 | 신고
좋아요 1
대마왕 세입자가 정상적으로 집을 임차할때 등기부등본만을 신뢰하고 입주 했다가 피해를보는 사례가 비일 비재 합니다. 그러한경우 주택이 경매나 공매에 넘어갈경우 그피해는 고스란히 세입자에게 전가됩니다.

즉 세금의 체납이 등기부에 기입등기가 되지를 않은상태에서는 현실적으로 소유자의 협조가 없으면 조세의 체납사실 여부를 알수가 없는것 입니다.

이번일도 비슷한 사안으로 법을운용할려면 제도의 보완을 통해서 억울한 피해자가 발생하는일을 최대한 방지해야 한다고 생각 합니다. | 2013.07.09 | 신고
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마루마루 가압류권자도 보호해야하지만, 공시되지 않는 가압류로 선의의 매수인이 피해보는 것도
가혹하다 생각됩니다.
마치 매수전 알수 없는 조세채권으로 인해 임차인의 배당액이 없어 보증금을 부담해야하는 경우와 유사합니다.
개인적으로는 악의로 고지하지 않는 채무자의 경우는 이 부분만킁은 매수인이 임대인의
자격을 승계하지 않는것으로 하면 좋겠습니다
즉, 고지의 의무가 있는자가 고지하지 않은경우는 부담을 안아야한다고 봅니다. | 2013.07.09 | 신고
좋아요 1
ysnp001 집행되지 아니한 보증금에 대한 가압류에 대한 책임을 매수인에게 부담시키는 취지는 대항력을 갖춘 주택임대차보호법상의 주택이 경매에 이른다해도 우선변제금을 받을수 있다는 확실성을 갖고 임대보증금에 가압류한 채권자를 보호해야 한다고 판결한것 같습니다
| 2013.07.08 | 신고
좋아요 0
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