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  토론기간 : 2013년 03월 04일 ~ 2013년 03월 18일 | 조회수 : 10305
 
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[22]종전경매사건에서 대항력이 없는 임차인이 후행경매에서 임차인의 지위는?

종전(1차)경매 사건에서 대항력이 없는 임차인이 주민등록과 점유를 계속하여 유지하며 새로운 낙찰자와 계약을 체결하고 낙찰대금의 납부와 동시에 본물건에 저당권 설정을 하였다.

이후 저당권의 실행으로 후행(2차)경매가 진행이 되어 새로운 낙찰자가 생기게 되었습니다.

과연 이러한 경우 새로운 낙찰자(또는 저당권자)와 임차인과의 관계는 어떻게 될까요?

대항력이 없는 임차인으로 소액배당이 있으면 배당후 소멸이 되는 권리 일까요?
아니면 대항력이 있는 임차인으로써 낙찰자(또는 저당권자)에게 대항력을 주장 할 수가 있을까요?

실전사례나 대법원판례등 여러분들의 소중하고 현명한 의견을 듣겠습니다
 
대항력이 있다. (15건)
47%
대항력이 없다. (17건)
53%
 
 
 
그렇다 아니다
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※정답/오답과 관계없이 성실한 답변주신 3명을 선정하여 스피드옥션 7일 기간연장 혜택을 드립니다.
 
 
뜨는 해 2002다38361 판례는 임차인이 소유자의 회피로 동의는 받지 못해 전대차계약은 유효한 것입니다. 즉 임대자격을 가지고 한 전대차이므로 소유권이전과 동시에 임대인의 자격이 있어 전대차에의한 임대차계약이 근저당보다 선순위라는 판결입니다.
제시된 경매사건은 임대자격이 없는 낙찰자가 임대차계약을 했는데 잔금납부와 동시에 대항력 발생은 인정되지않읍니다.
| 2013.10.19 | 신고
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뜨는 해 종전 대법원 판례는 임대아파트에서 임차인이 전대차를 하고 전대인(임차인)이 낙찰을 받으면 전대인은 소유권이전과 동시에 임대인의 지위을 득하고 전대차계약은 임대차계약이되므로 제3자 누구라도 전입 점유 계약이 근저당보다 빠르다는 것을 알 수있어 전차인이 선순위대항력을 갖는다는 판결입니다.이번 사건은 낙찰자가 2006년9월13일 소우권 이전과 동시에 근저당을 설정하고 2006년11월17일 임대차계약을 했다고 볼 수 있읍니다.매각물건명세서를보면 점유기간이 2006년11월17일 부터2008년11월16일입니다. 새로운 소유자와 말소기준권리인 근저당 이후에 임대차계약이 되어 후순위임차인입니다.
| 2013.03.14 | 신고
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ysjfilling 대항럭없다 | 2013.03.13 | 신고
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경매장군
1, 전 경매에서 배당요구시 보증금을 받았던 못 받았던 다음
경매에선 배당하지 않는다
2, 즉시 대항력을 득했다
3, 근저당 보다 확정이 늦져서 근저당 배당후 배당 받는다
전액 배당이 안 될시 낙찰자 인수다 | 2013.03.12 | 신고
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스피드옥션 참여토론님의 의견은
본논제의 중심이 아닙니다.

경매로 소유권이전이 되기전에 낙찰자(최고가매수인)과의 임대차 재계약을
잔금납부전에 하고 이후 은행권 경매 잔금대출로 소유권이전과 동시에 같은날
근저당이 설정 되었을때를 기준으로 논제에 임하여 답변 하여주시기 바랍니다. | 2013.03.12 | 신고
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어영화 전입이 되었고 점유를 하였으며, 계약을 체결하였으므로 저당권보다 우선이라 생각된다 | 2013.03.12 | 신고
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스피드옥션
대항력이 없는 임차인이 있는 경매사건에서 은행에서 잔금대출을 받아 소유권을 취득한경우(소유권이전과 같은날 저장권설정)
종전에 대항력없는 임차인이 소유권취득 이전에(잔금납부이전) 재계약을 할 경우.

대판 2002다 38361 이 판례는 잔금납부를 전날에하고 다음날 소유권이전과동시 저당권설정한 사례입니다.

종전에 대항력없는 임차인의 재계약으로 인한 대항력여부를 대출업체(은행권종사자 또는 관련 대출법무사)의 의견을 든고자합니다.

잔금대출시 대항력없는 임차인들이 재계약여부를 확인후 잔금대출을 하는지 여부를 알고 싶습니다?

잔금대출 전 재계약을 했다면 대항력이 있는것으로 보고 잔금대출을 하는것인지 여부도 알고싶습니다?

잔금납부와 동시에 저장권설정된 경우의 대항력없는 임차인의 대항력 발생시기를 언제로보는것인지?

대출업체관련종사자 분들에 의견을 든고져 합니다.
| 2013.03.11 | 신고
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경매석사 본 사안은 경매인들이 모두 주의해야될 내용인것 같습니다.
기존 판례와 100%일치하는 사안은 없을것입니다.
유사한 판례를 참고로 적용해본다면 대항력이 있습니다.
| 2013.03.10 | 신고
좋아요 1
ysnp001 근저당권과 같은날의 임차권은 근저당권이 선순위인것으로 알고 있습니다
왜냐하면 임차권은 전입신고한날의 다음날 0시를 기해 효력이 발생하기 때문입니다

다만 해당된다면 최우선 변제권을 주장할수 있을뿐입니다 | 2013.03.07 | 신고
좋아요 2
경매대박 종전[1차]경매사건에서 대항력이 없는 임차인이 주민등록과점유을 계속하여다 하여도 경매기입등기 법률 효력은 종국된 것이므로 새로운 소유자와 계약을 했다하여도 계약에효력은 발생하지만 대항력은 새로운 소유자 소유권이전다음날즉매수자가 낙찰대금 납부한다음날부터 생기는것이무로 새로운 낙찰자 채권자[저당권]에게 대항할수없다고 봅니다 .지역 해당 소액보증금액에 행당하면 소액배당에 참여할뿐아라고 생각합니다 | 2013.03.06 | 신고
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큰 산 참으로 좋은 의견과 자료에 감사의 말씀을 드리며,많이 배웁니다.
관련된 판결문을 보면(00다58026,02다38361)
1. 전경매에서의 대항력없는 임차인과 낙찰자의 계약한 날은 언급하지는 않았고,
2. 오직 주민등록에 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(98다32939, 99다59306)\\\"
---를 강조할 뿐이어서 자신은 없지만 대항력이 있다고 봅니다.
다만, 과연 계약서도 안 썼는데 임차인으로 인정을 하느냐하는 것은 약간 의구심이 들기는 합니다. http://blog.naver.com/8ifinelife 으로 방문하시면 자세한 내용을 보실수있습니다. | 2013.03.06 | 신고
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마루마루 1.주민등록과 점유를 계속하여 유지하며 새로운 낙찰자와 계약을 체결하고 낙찰대금의 납부와 동시에 본물건에 저당권 설정을 하였다.
-낙찰대금납부와저당권설정전에 임차인이 낙찰자와 계약을 했다면 대항력 있지요.

2.근데 소유권이전과 근저당설정일이 06.9.13인데, 임차인의 확정일자가 06.11.17인걸보고 이 날짜에 계약을 했다고 추측하면 대항력이 없지요.

3.이 문제에서 대항력의 유무는 계약서작성일자에 달려있으므로 계약서의 내용에
따라 달라질수 있는 문제입니다. | 2013.03.06 | 신고
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묵은지 경매대장금님의 말씀이 정답인듯요~

낙찰자와 임차인의 재계약시점이 쟁점이 되지요.

즉, 1.대금납부전(06.9.13) 재계약시-대항력 有
2.대금납부후 재계약시 - 대항력 無

이건은 과연 전자일까요 후자일까요?
이건에서는 추정컨데...
임차인의 권리신고시 밝힌 확정일자를 보면 거의 답이 나온듯합니다.

보통 낙찰자와 임차인의 재계약은 배당기일이후에 이루어지는게 통상적이죠.
(소유권도 안넘어갔는데...낙찰자와 재계약했다면 그 낙찰자는 진정한 능력자겠지요)
즉, 낙찰자가 9/13일 잔금납입하고 그로부터 1개월 넘어서 배당기일이 잡히는데...
임차인의 확정일자를 보면 계약시점을 유추해볼 수 있습니다.
**
제일 정확한것은 임차인을 찿아가 넌지시 계약시점을 물어보는게 젤 정확하겠지요.
| 2013.03.05 | 신고
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k4807955 선행경매사건에서 대항력이 없는 임차인은 후행경매사건에도 대항력이 없습니다.
부동산인도명령 대상자 일뿐입니다.
단 선행사건 매각후 후행사건 1순위근저당자보다 빠른 선행사건의 낙찰자와 임대차계약을 하고 보증금 지급내역,재임대차계약서의 확정일자를 가지고 있다면 대항력이 있다고 볼수있습니다.
하지만 이사건의 경우는 대항력의 조건을 충족하고있지 않네요.
선행사건의 대항력을 갖춘 임차인은 후행사건에서는 배당의 권리가 아니고 (대항력) 낙찰자인수라는걸 꼭 염두하시고 입찰하시기 바랍니다. | 2013.03.04 | 신고
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