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  토론기간 : 2012년 12월 24일 ~ 2012년 12월 31일 | 조회수 : 9497
 
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[17]공유자 우선매수 신고제도. 이대로 좋은가?
공유자 우선매수신고

민사집행법 규정

▷민사집행법 제140조 제1항 : 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

▷민사집행법 제140조 제2항 : 제1항의 경우에 법원은 최고가 매수 신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

▷민사집행규칙 제76조 제1항 : 법 제140조 제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다.

▷민사집행규칙 제76조 제2항 : 공유자가 법 제140조 제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조 제1항의 최고가 매수신고 가격으로 본다.

위와같이 경매에 있어서 공유자 우선매수신고 제도는 최고가 매수신고인으로 결정(낙찰)된 물건을 최고가신고인(낙찰자)의 눈앞에서 아무런 저항 없이 가로채 갈 수 있는 매우 강력한 무기입니다.

그야말로 공유자만을 위한 법규정인데, 이는 공유자들은 거의 모든 경우에 있어서 가까운 친척이나 인척 등으로 이루어져 있으므로 이들간의 끈끈한 인적 구성을 인정하고 보호하려는 우리나라의 정서가 다분히 반영된 결과가 아닌가 합니다.

그러나 그러한 순기능과 달리 이를 악용한 역기능의 사례가 빈번하게 발생하고 있는게 현실 입니다.

위의 사건에서 보는 사례는 서울에서 제주에 내려가 4명의 경쟁입찰에서 최고가 매수신고인이 되었으나 그 4명중에 떨어진사람중 공유자가 있었던 사건입니다. 공유자가 떨어지자 입찰보증금을 돌려 받고 그자리에서 공유자 우선매수신고를하여 최고가매수신고인이 되었다고 합니다.---(입찰자 제보)

공유자 우선매수신고 제도와 관련하여 부당하다고 느끼신점이나 사례 아니면 현행의 제도에대하여 토론을 하여 보겠습니다.
 
제도의 개선이 필요하다. (34건)
68%
제도의 개선이 필요없다. (16건)
32%
 
 
 
그렇다 아니다
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※정답/오답과 관계없이 성실한 답변주신 3명을 선정하여 스피드옥션 7일 기간연장 혜택을 드립니다.
 
 
대마왕 요즘 법원의 진행방식이 다음과 같이 정립이 되어가고 있음.

공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우는 차회기일부터는 우선권이 없음).

따라서 경매를 진행하는 법원집행관의 의지에 따라서 얼마든지 현행제도로서도 충분합니다. | 2013.01.03 | 신고
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전국경매와함께 공유자 이외의 다른사람이 공유지분을 인수한다면 분할소송 및 경매가 다시 진행이 될 수 있는 부분도 있기 때문에 공유자에게 우선권을 부여하는게 맞다고 보여집니다.
| 2013.01.03 | 신고
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ysnp001 공유자우선매수제도로 인하여 채권자의 채권확보에 악영향이 지대함은 물론 공유자우선매수 의사때문에 현장답사와 권리분석까지 들어간 비용과 시간이 날라가 버리는 형편입니다
공유자도 일반 응찰자와 똑같이 동등한 입장에서 대상 경매물건을 매수경쟁하여야 한다고 봅니다
공유자를 보호한다는 취지에서 우선매수제도를 적용한다고 하지만 다른사람이 공유지분을 매수한다고 해서 기존 공유자에게 특별한 손해를 끼친다고 볼수는 없겠습니다
왜냐하면 자기의 지분은 경매후에도 그대로 보유하고 있기 때문입니다
따라서 공유자 우선매수제도는 매각기일전까지 매수신고를 하던지 아니면 아예 폐지하는게 좋지 않을가 합니다 | 2013.01.02 | 신고
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영자 물론 공유자의 권리보호도 중요하나, 최고가 낙찰자가 정해지면 공유자와 최고가 낙찰자가 한번 더 경매하여 최종낙찰자가 되는 것이 좋겠다는 의견입니다. | 2013.01.02 | 신고
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바다락 폐지해야한다 | 2012.12.31 | 신고
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또다른 내모습 종전경매에서 공유자가된 제3의 공유자가 기존공유자를 힘들게할수도 있읍니다 공유자보호와 투자자의 시간낭비 비용낭비를 막는 건전한 경쟁이 요구 됩니다. | 2012.12.26 | 신고
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경매장군 토지의 경우 작게 분필되는 것을
막을 수 있으나 그래도
공유자 우선 매수는 1회에 한하여
반드시 신고한 공유자에게만 허용
해야 됩니다
| 2012.12.25 | 신고
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마루마루 공유자의 매수신고는 매각기일 전까지 하고, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여야 한다고 봅니다. | 2012.12.25 | 신고
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노블리안 매각기일 전까지 할 수 있게 하는게 좋을듯 합니다 공유자도 보호 해야되지만 선의의 입찰자도 보호 받을 권리가 있읍니다 | 2012.12.24 | 신고
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드라곤플라이트 경매가 어제오늘의 일도 아닙니다.

어차피 공유자와 입찰 참가자 간의 머리 싸움, 눈치 싸움 와중에 멋 모르고 끼어드는 사람,알면서도 끼어드는 사람, 짜고 끼어드는 사람 등 여러 부류가 있겠지만 잘 준비해서 입찰에 참가를 한다면 이들과의 한판의 승부는 꽤나 짜릿하지않겠습니까? | 2012.12.24 | 신고
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조용히티안나게 걍 개선이 필요없다 | 2012.12.24 | 신고
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대마왕 따라서 이번 제주도 2012 타경 3045 (강제) 경매사건에서도 아래와 같은 대법원의 판결 논리에 따르면 한번의 경매중에 2번의 매수신고를 허용한 결과라 할수 있습니다. 부당하다는 이야기 입니다.

일반 입찰자는  물건 하나 입찰 하려면 사전 준비가 꽤나 필요합니다.
시간, 자료 분석, 비용 등을 투입하여 공유지분 물건에 최고가매수 신고인으로 결정이 되었는데 난데없이 공유자가 나타나서 이를 가로채가도 속으로 투덜거리는 것 외는 달리 무슨 할 말이 있겠습니까. | 2012.12.20 | 신고
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대마왕 법원마다 공유자우선매수신고와 관련하여 경매를 진행하는 방식이 약간의 차이가 있는게 현실 입니다.

어느법원은 매 경매기일마다 공유자 우선매수신고를 받아 주는대도 있고, 어느법원은 1회에 한하여 받아 주는대도 있습니다.

최근의 대법원 판례를 보면 [대법원 2010. 3. 4.자 2008마1189 결정] 관계 법령 및 민사집행법상의 공유자우선매수권 제도의 취지 내지 한계, 경매제도의 입법 취지 등에 비추어 보면, 공유자가 민사집행법 제140조의 우선매수권제도를 이용하여 채무자의 지분을 저가에 매수하기 위하여 여러 차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이되게 하였다가 최저매각가격이 그와 같이 하여 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 것에는 민사집행법 제121조, 제108조 제2호의 “최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 매각불허가사유가 있다고 할 것이다 | 2012.12.20 | 신고
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