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  토론기간 : 2012년 12월 03일 ~ 2012년 12월 10일 | 조회수 : 7743
 
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[14]전국 최다의 낙찰과 불허가,허가,대금미납사건. 왜 그럴까요?
이번주에는 앞선 토론내용과 관련하여 지상권과 관련된 토지만의 경매진행중인 사건과 관련하여 토론을 하고자 합니다.

본 물건은 충청남도 공주시 계룡면 경천리 36-2에 소재하고 공주지원 2008타경 2663 사건 입니다.

현재 2008년도 10월 27일 최초 1회차 경매가 진행된 이후 현재까지 총24회차의 경매가 진행이 되었지만 3회의 유찰, 20회의 낙찰, 18회의 낙찰허가, 2회의 낙찰 불허가 그리고 다음달 25회차 경매가 예정이 되어 있습니다.

경매를하는 사람의 입장에서 서로의 지식과 경험, 그리고 본물건과 관련하여 중요한 정보를 알고 계시는분은 이번 물건을 통하여 열띤토론과 정보공유의 장이 되었으면 합니다.

여러분은 낙찰과 대금미납이 반복되는 사유가 무었이라고 생각 하십니까?
 
법정지상권 성립으로 낙찰과 대금미납이 반복이 된다. (14건)
39%
아니다 다른 무엇인가의 사유가 있다. (22건)
61%
 
 
 
그렇다 아니다
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※정답/오답과 관계없이 성실한 답변주신 3명을 선정하여 스피드옥션 7일 기간연장 혜택을 드립니다.
 
 
호루라기 차후에 경매가 취하되면 낙찰 보증금은 돌려받지 않나요?? 그걸 노린거같은데요. ^^ | 2012.12.07 | 신고
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뜨는 해 잔금 미납자는 입찰할 수 없으므로 동일인 낙찰은 아닙니다.20여명을 동원하는 것도 쉬운일 아닙니다. | 2012.12.07 | 신고
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리얼티 paco님 의견 찬성... 경매지연하다가 취소시키고, 보증금 반환받는 것이 목적인 듯... | 2012.12.06 | 신고
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또다른 내모습 입찰일이 되면 반드시 서류봉투를 옆에끼고 이사건과 관련 된듯한 50대후반 남자가 2~3명 의 입찰대리인을 대리고 다니고 입찰발표는 오래된사건이라 항시 첫번째확인으로 끝납니다.
임장가보면 70대중반 경상도 할아버지 한분이 계십니다.
공주 친구도 작년폭설 오는날 포함 2번이나 입찰했으나 뻔한 결과였읍니다.
담당경매계장보고 입찰보증금을 30%~50%로올려보라고하기도했지요
규정에 없으니어쩔수없다나요?
댓글달아주신분들 말씀처럼 금괴추측도 해보고 엄한부모님 돌아가실때까지 차입금 변제의지등 우리들도 많은 이야기 했었는데 결국 스피드옥션에도 등장했네요... 많은유찰을 법원직권으로 어떻게 할수도없고 ㅎㅎㅎ | 2012.12.05 | 신고
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뜨는 해 등대님은 어떤 근거로 교과부장관 허가서를 거론하는지 모르겠읍니다
해당경매계에 문의해보니 허가서 없이 잔금내고 소유권이전하면 된다고합니다.물론 학교법인등의 고유재산은 법인이사회의 처분결의서와 법인인감을 첨부해서 주무관청의 처분허가를 받아야합니다. 근저당설정시 법인이사회의 처분결의서에 의한 주무관청의 허가서를 첨부하면 임의경매시 주무관청의 허가서가 필요 없게됩니다. 강제경매는 주무관청의 허가서를 첨부하기 어려운 여건이라 강제경매는 소유권이전이 안된다고 생각하는 것 같군요. 요점은 법인이사회에서 처분결의서를 받아 주무관청의 처분허가를 받는 것입니다.이건은 교과부장관의 허가필요없읍니다. | 2012.12.05 | 신고
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어영화 대지만 낙찰을 받아서 지료를 청구하면 되는데, 건물주와 접촉한 결과 나쁜 소문이나
건물주가 비정상이라서 법적 진행을 포기한 것 같습니다. | 2012.12.05 | 신고
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뜨는 해 토지폐쇄등기부등본을 봐야 정확히 알수있읍니다.채무자 유석용씨가 임의경매로 낙찰 받았는데 공유자 전원의 지분을 이전 받았으므로 지상권성립은 안될것 같읍니다.대지를 A B C공유관계에서 A가 건축후 대지 공유자 한명만이라도 소유자가 변경되면 지상권은 성립되지 않읍니다.문제는 건물 소유주 아들 최경모씨가 유석용씨로 부터 대지를 매수했는데 유석용에 대한 가압류3억이 설정되다보니 여기서 소유권이전 무효소송이있을 것으로 추측합니다 소송이 끝날때까지 소유권행사가 불가능할 것입니다.이해관계이 장난쳐도 결국은 채권자만 좋은일이니 이해관계인 장난은 아닐것입니다.유석용씨는 장난이가능하겠죠. 제의견은 "아니다"입니다 | 2012.12.05 | 신고
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등대 제가알기로는 임의경매와 강제경매시 다르게 반응한다는것인데요. 위 사건처름 학교법인도 강제경매는 소유권이전이 안되고 임의경매시는 조건이 다르다고 알고있는데 한번알아봐야 될것같네요. | 2012.12.04 | 신고
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등대 위 물건현황에 보면 (겅천중학교)토지거래계약에 관한 허가구역이라고 쓰여있는데요.
사회복지법인,학교법인,종교법인, 의료법인,공익법인 등의 재산은 매도 증여 교환 임대 담보제공 또는 용도변경을 하고자 할때는 주무 관청의 허가가 필요합니다, “허가를 받는 서류에는 소속법인 대표자의 동의서가 첨부되야 한다” 라고 되어 있습니다.
그럼 위에있는 경천중학교에서 토지거래게약에 대해 교육부장관의 허가동의서를 첨부해야 되느데 장관이 허가를 안해주는거죠 그래서 계속유찰 낙찰 낙찰불허가 되는걸로 알고있습니다.이건에서는 그런부분들에 대한것들을 집중토론하고 알수있게 만들어야 될것 같군요.이상 저의 생각입니다^^ | 2012.12.04 | 신고
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고려철강(주) 누군가(이해관계인) 장난 치고 있는것 같네요~ | 2012.12.04 | 신고
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대마왕 이와 관련하여 법원의 지료결정은 연5%로 결정하여 판결 하였고[광주지법 2005.6.1, 선고, 2004나10097, 판결], 또다른 경우는 토지감정평가금액의 7%로 지료를 결정 [대법원 1989.8.8, 선고, 88다카18504, 판결] 한 경우가 있습니다.

그러므로 위의 판례에 의하자면, 지료는 나대지 상태의 감정평가금액을 기준으로 하여 연 5%~7% 수준으로 볼 수 있으나 절대적인 것은 아닙니다.

그러하다면 본물건을 투자자 입장에서 본다면 지료의 수입을 생각해서 입찰을 고려 하여야 할 것이다.

다른 한가지 관점은 본물건과 관련하여 이해관계인의 개입 으로 낙찰과 미납이 반복이 된다고 가정하면 이해관계인 은 정말이지 대단한것 같습니다. 그만큼 물건을 타인에게 빼앗기지 안으려는 그 어떠한 중요한 이유가 있지 않나 합니다.

그정도의 노력과 열정이라면 또는 그정도의 금액을 상환할 능력 이라면 더 좋은 물건도 널려 있으련만 ....

아무튼 열정 하나는 최고입니다.
| 2012.12.03 | 신고
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새롬도리(001) 이는 분명 이해관계인의 의도적인 낙찰이라 생각됩니다.

기가하거나, 취하된다면 기존 낙찰자는 모든 보증금을 돌려받을 수 있기 때문입니다.
아마 채무자의 지인이 계속 장난 치는것 같습니다.
아마도 몇년간의 시간을 벌어, 채권자를 괴롭히고자 하는게 아닌지 모르겠네요
물론 보증금에 대해서 법원에서 이자까지 쳐서 줍니다.
얼마되지는 않겠지만~~
하지만, 채무자는 채권자의 동의없이 절대로 취하되지 않는다는 점을 알고 있을지 모르겠습니다.
추후 낙찰결과가 기대됩니다. ^^;
법지권이니 아니니의 문제가 아닙니다.
물론 위 물건의 경우~~~채무자가 저 정도로 해당물건에 애착이 강하다면
법지권이 성립할 경우에도
쭈~욱 문제가 될 소지가 있겠습니다.
협의가 어려울 수 있겠죠...
많은 조심성이 필요한 물건입니다. | 2012.12.03 | 신고
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대마왕 여러 의견들 다 공감을 합니다.---따라서 의견은 그럴수도 있고 아닐수도 있습니다.

일단 저는 두가지 관점에서 본물건을 살펴 보겠습니다.

먼저 투자자의 입장에서 본다면 지상권이 성립하는 물건으로 어느정도의 수익이 있어야 하겠지요. 그렇다면은 지료는 어떻게 산정이 될까요? [고수님들은 경매초보자들 입장에서 이해 해 주시길.....]

지료는 딱히 정해진 것은 없지만 주변의 토지 임차 시세를 기준으로 당사자 사이에서 정하는 것이 제일 좋은 방법입니다.

당사자 사이에 합의에 이르지 못하게 되면, 지료를 청구하는 편은 해당 토지의 시세를 객관화, 합리화 시킨 방법으로 최대한 높여 자신에게 유리하게 작성하고, 법원에 최대한 많이 청구하게 됩니다.

법정지상권자는 최대한 많이 신청한 지료를 수긍할 수 없게 되고 이에 법원은 감정평가사를 정해 해당 토지의 감정평가를 하게 되고 이 감정평가를 기준으로 지료를 재 산정하는 절차를 밟게 됩니다. 그리고 토지소유자는 이 금액을 기준으로 산정한 지료를 법원에 다시 제출합니다.
| 2012.12.03 | 신고
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paco 이 사건을 두고 법정지상권 성립유무를 논 할것이 아니라 생각합니다.
20회의 낙찰이 되었는데도 잔금미납(2회 매각불허가)으로 재매각절차의 수순을 거치는 방법은 초보들은 왜냐고 반문하시겠지만 고수들은 이미 다 알고 있는 것입니다.
입찰보증금이 만만찮다고 하시는데 매회 입찰보증금 220만원으로서 입찰에서 재입찰까지의 시간적 갭을 보시면 월 100만의 비용으로 경매를 지연시킴과 동시 경매취소시 보증금은 환불받아 채권변제에 충당할 수 있습니다.
채권청구액이 3억원이므로 이러한 방법이 동원됩니다.
이 사건으로 법정지상권이니 대금미납이니 한다면 경매초보자의 궁금증에 대한 단답형의 질문수준으로 토론의 가치가 없다고 | 2012.12.03 | 신고
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paco 그렇다가 아니고 절대 아니다 입니다.
채무자(소유자)의 배후에 전문가?가 개입된 계획된 입찰입니다.
초보자가 판단하기에는 고개를 갸우뚱하겠지만...
우선 감정가보다 턱없이 높은 금액으로 입찰을 해버리면 타 입찰자는 개입 할 여지가 없지요.
채무자의 주변에 지인이나 친인척의 명의로 입찰 한 후 대금미납형식으로 재매각의 수순을 거치는 방법입니다.
왜 그럴까요?
채권을 변제할 때 까지 경매를 지연시키는 고도의 방법입니다.
종국에는 경매를 취소시키고 매회 입찰시 납부된 보증금을 회수하는 것입니다.
그러므로 권리분석으로 토론 할 사안이 아닌것으로 보여지는 군요. | 2012.12.03 | 신고
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ysnp001 현소유자가 토지를 매입할 당시 이미 지상건물에 법정지상권이 존재했던것으로 보입니다 그 당시에는 지상 건물주가 토지매입자의 부친으로 소유권 행사에 별다른 영향이 없었겠으나 제3자가 이 토지를 매입한다면 건물주와 토지매수자와의 관계는 좋은 관계가 되지 못하겠으며 현황조사상 주택임차인은 현 건물의 소유자로서 타인의 토지에 적법하게 지어진 주택으로서 토지매입자는 건물주에게 건물의 철거를 요구하지 못하며 상당기간 토지사용에 대한 지료를 청구할수밖에 없을것으로 봅니다 제3자가 낙찰받는다 하더라도 건물 존치기간동안은 소유권행사에 제한을 받아 불이익이 있기때문에 대금미납과 유찰등이 반복되어 오고 있을것입니다
* 등기부등본을 열랍한 결과 건물 점유자는 임차인이 아닌 건물주로서 타인의 토지에 건물을 지어 건물을 보존등기한 사실을 확인 했습니다 | 2012.12.03 | 신고
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