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  토론기간 : 2022년 11월 16일 ~ 2022년 01월 31일 | 조회수 : 14656
 
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[96]선순위 임차인의 퇴거이후 들어온 임차인의 전입이후 선순위 임차인의 늦은 임차권 등기 효력과 후순위 임차인의 최우선변제대상인지 여부
* 해당 사건은 선순위 임차인이 전입이후 근저당 설정이 돼었고 해당 임차인의 퇴거이후 새로운 임차인이 들어왔고 그 이후에 선순위임차인이 임차권등기명령으로 임차권등기가 경료된 사건 입니다.

기본적으로 임차권등기이후에 들어온 임차인은 대항력도 없고 최우선변제의 대상도 아님을
[주택임대차보호법 제3조 -3 6항]
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 요건을 갖추더라도 우선변제를 받을 권리가 없다로 명시하고 있습니다.

하지만, 해당 임차권등기 설정일은 후순위 임차인의 전입이후에 설정된 것입니다 .
순서를 정리 하자면 아래와 같습니다.

1. 선순위임차인 전입 (2012. 7월 )

2. 근저당 설정 (2012. 11월) -- 소멸기준--

3. 선순위 임차인 퇴거 (2014년 추정)

4. 후순위 임차인 전입 (2014년 10월)

5. 선순위임차인 임차권등기설정 (전입 2012 년)
등기설정일: 2015년 6월

해당 사건에서 2014년에 전입한 임차인은 최우선변제 대상이 될수 있는지 여부를
회원님들의 의견을 통해 활발한 토론을 해보시길 바래봅니다.
 
1. 최우선변제금을 줘야한다. (32건)
64%
2. 최우선변제대상이 아니다. (18건)
36%
 
 
 
그렇다 아니다
0/1600byte
※정답/오답과 관계없이 성실한 답변주신 3명을 선정하여 스피드옥션 7일 기간연장 혜택을 드립니다.
 
 
여의도 임차권등기성립 요건에 맞는지만 보면 정확히 알 수 있다 임차권등기는 무효 따라서 최우선변제를 받을 수 있음 | 2023.12.09 | 신고
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레오사랑 선순위 임차인이었지만 퇴거 하므로써 대항력을 싱실했고, 2014년 전입한 임차인은 임차권등기설정일(애초에 선순위었던임차인) 보다 빠르게 전입신고를 했기에 배당요구를 하면 받을수 있다고 생각됩니다. | 2023.12.08 | 신고
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푸피 임차권등기설정후 전입한 전세나 임차권자는 최우선변제대상이 아님 | 2023.11.21 | 신고
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경매개꿀 핵심을 짚고 넘어가자면 선순위 임차인이 대항력이 없어졌습니다

12년 전입 임차인을 A
14년 전입 임차인을 B라고 하겠습니다

설명드리자면 A의 임차권등기가 15년 6월 2일이나 B가 14년 10월 8일에 전입을 하였습니다
B의 전입이 임차권 등기보다 빠릅니다 이는 A가 임차권 등기전에 점유상태가 아니었다는거죠

대항력의 발생 조건은 전입신고와 점유유무입니다
임차권을 등기하는것은 이사를 가면서 점유를 하지않더라도 대항력이 발생하는것과 같은 효력을 발생시키기 위함입니다
그런데 A는 점유를 하지 않은상태에서 임차권 등기를 하였으니 대항력이 발생하지 읺습니다
이는 B의 전입신고일이 그것을 증명해줍니다
그렇기에 실제로는 A가 대항력이 있어보이나 대항력은 없는것이며 B는 최우선 변제금만 배당받아간다는 것입니다

한가지 기억하셔야할것은 낙찰금에서 최우선 변제금으로 B가 먼저 배당받아가는거지 입찰자 입장에서는 딱히 주는것이 아니기에 신경쓸필요는 없습니다
추가로 경매개시전에 B가 전입했기에 무조건적으로 배당순서에 올라가긴합니다 | 2023.10.31 | 신고
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훔... 아니다 | 2023.10.19 | 신고
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필승경매 (「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

위 조항에 해당하지 않으므로 최우선변제금을 줘야한다 | 2023.10.16 | 신고
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다채 1. 임차권 등기 설정이 이루어지지 않은 상황에서 후순위 임차인이 전입한 것이고

2. 따라서 후순위 임차인의 점유+전입신고, 확정일자 부여가 경매신청등기일 이전에 완료되었다는 전제하에 최우선변제 대상이 된다. | 2023.10.13 | 신고
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혜성
      
변제대상이 아님 | 2023.10.03 | 신고
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늘푸른숲 소멸기준 이후에 전입한 임차인은 최우선 변제대상이 될 수 없다., | 2023.09.13 | 신고
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경매쨩 말소기준이후 즉 소멸기준 순위 로 정리 하여 말소기준이후 들어온 후순위 임차인은 최우선 변제대상이 될수 없다 | 2023.09.11 | 신고
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je4600 *선순위 임차인 : 퇴거를 하여 대항력 유지 요건중 거주
요건을 상실하여 임대차보호법 대상이 아니며 따라서
최우선변제권을 상실하였으며 계약기간의 말료와 동시에
임차권설정등기를 못하고 있을 때 대항요건을 구비한 새로운
임차인이 등재 하였다면 일반 채권으로만 배당참여 할 수 있음.

*후순위 임차인은 전입+유상계약+거주를 경매신청등기일
이전 완료 하였고 소액임차인에 해당 된다면 배당 신청과
함께 당연 최우선변제권이 있음. | 2023.09.10 | 신고
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경매쟁이 말소기준이후 들어온 임차인은 최우선 변제대상이 될수 없다. | 2023.08.26 | 신고
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나는 경매보다 NPL이 좋다 그렇다 | 2023.08.22 | 신고
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연화귀보 14년에 전입한 임차인은 말소(소멸)기준권리(근저당 설정일=12년 11월) 보다 보다 후에
전입 이기에, 최우선 변제대상이 될 수 없다.
최우선 변제 대상이 되려면 말소기준권리보다 빠른 날자에
전입, 확정일자 및 임차권등기가 되어 있어야 한다. | 2023.08.20 | 신고
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성공신화 대항력은 점유를 해야만 효력이 있음
임대인이 만기가 경과되어 보증금을 돌려주지 않을 경우에 임차권등기를
하면 퇴거하여도 대항력이존속이 된다(임차권등기 후 전입한 후순위
임차인은 대항력 및 최우선변제권 없음)
하지만 위의 경우 후순위 임차인이 전입 후 임차권등기를 경료한 경우로
선순위 임차인은 대항력이 없음 | 2023.08.11 | 신고
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변서영 2014년에 전입신고 및 점유하였다면 변제대상 아니라고 봅니다.
근저당설정기준일 이전이면 변제금 가능하나..... | 2023.08.10 | 신고
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슈렉 초보라 먼 말인지는 잘모르겠으나, 불쌍해서 주셔야겠습니다 | 2023.08.06 | 신고
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멋쨍이 선순위 임차인 임차권이란것으로 임대한것이 열결되는 상황으로 볼수있기때문에 | 2023.07.27 | 신고
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만만세 임차권등기는 점유여부와 상관없이 전입일을 기준으로 대항력을 가지는 권리로 알고 있습니다. 전출을 했더라도 예전 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력을 가지는 것이며,
그것과 별개로 임금채권과 최우선변제권 그 취지가 약자를 무조건 보호하는 것으로
후순위 임차인이 소액임차인이라면 최우선 변제권을 가지며, 선순위임차인은 임차권등기로 인해 현재 점유하지 않더라도 대항력을 행사할수 있는데 의미가 있는 것이라 생각됩니다. | 2023.07.26 | 신고
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잘하자 1. 임차권등기 이전이므로 최우선변제금을 줘야한다 | 2023.07.25 | 신고
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세종다모아홀 임차권등기전에...
선순위 임차인 퇴거 (2014년 추정) 했으므로 대항력상실로 볼수있음.. | 2023.07.13 | 신고
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멋쨍이 선순위 임차인이 임차권등기를 했으므로 최우선벼내금을 줘야한다고 생각합니다. | 2023.07.10 | 신고
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행복한자연인 첫째와 둘째는 시간 차이로 구별되기때운에 나갔다 해도 순위보전으로 1순위는 변함없기
때문에 다음에 임차인은 후순위 일수밖에 없으므로 최우선변재대상이 안니다. | 2023.07.01 | 신고
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행복한12 후순위 임차인은 임차권등기설정에 대한 정보를 인지할 수 있는 경로는 등기밖에 없으므로
선의에 의한 착오이기에 최우선 변제금 대상이 되어야 한다. | 2023.06.21 | 신고
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시현 안 줘도 된다 | 2023.06.19 | 신고
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이퍼플 임차권설정전에 전입하였으며 최우선변제금 지급 필요함. 낙찰자가 인수하는것이 아니므로 낙찰자에게도 부담이 없고, 만약 최우선변제금을 지급하지 않는다면 강한 명도 저항이 예상됨. | 2023.06.11 | 신고
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지스쟁이 줘야된다 | 2023.06.09 | 신고
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김포좋아 소액임차인의 요건을 맞추었다면, 선순위 임차인 퇴거후 및 임차권 설정 이전에 전입하였으므로, 최우선변제금 지급 필요 | 2023.06.08 | 신고
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렌퀸 20214년 임차인은 전입신고는 했고, 만약 실거주와 더불어 배당신청을 했으며, 소액이라면 최우선변제 대상이 될 수 있을 것 같습니다. 최우선변제의 취지가 이 경우라고 봅니다. 또한 전 임차인의 임차권등기는 이 임차인의 전입보다 늦으므로 사실 이 임차권은 아무런 의미가 없어 보입니다. | 2023.04.04 | 신고
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다사니 후순위임차인은 소액임차인의 요건(전입&점유&배당요구&보증금범위 내)을 가지고 있다는 전제하에 최우선변제는 받아야한다고 봅니다. 주택임대차보호법의 취지로 살펴보면 소액임차인은 선/후 순위와 무관하게 요건을 갖추면 일정금액을 보장해줘 최소한의 삶을 살수 있도록 보호하기 위한 것이니까요... 덧붙여, 선순위임차인의 임차권설정 지연은 선순위임차인의 대항력 여부에 관한 것으로, 후순위임차인의 최우선변제와는 별개 사안으로 보여지네요. | 2023.03.16 | 신고
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블롬크비스트추 점유하지 않은 상태에서 퇴거후 등기설정한것으로 최우선변제는 보호 받아 마땅합니다 | 2023.03.15 | 신고
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부동산경매 윌 선순위임차인은 14년도에 퇴거한것으로 추정되면서 후순위임차인이 선순위임차인의 임차권등기를 모르기때문에 후순위임차인을 선순위로 인정해주어야한다 | 2023.03.06 | 신고
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인포스 5. 선순위임차인 임차권등기설정 (전입 2012 년) 으로 등기설정일: 2015년 6월 입니다.

3. 선순위 임차인 퇴거 (2014년 추정) 추정으로 되어 있으므로 임차권설정 내용으로 볼 때 퇴거는 안한 것으로 볼 수 있다.

단지 후임 임차인은 전입만 되어 있다라고 할 수 도 있고,

그래서 이것은 실체적 조건 전입, 점유 등을 확인해야 하는 것이다.

모두 추정이라고 하고 각 조건을 따져봐야 함으로 안 좋은 토론이다.
| 2023.03.01 | 신고
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인경댁 선순위 임차인은 퇴거전에 임차권등기설정을 했어야 법적으로 보호받을수 있지만 위에 권리관계를 보면 전혀 보호 받을수 있는 상황은 아니다..후순위 임차인은 임차권등기설정이 되어 있지 않을때 점유했으므로 근저당설정 당시 기준 최우선변제금에 해당된다면 보호 받을수 있다. | 2023.02.07 | 신고
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향기자향 선순위 임차인은 점유상실로 인해 권리가 없고 2012년 11월 소멸기준으로 후순위 임차인이 요건을 갖추었지만 최순위 변제 대상이 되기 위해서는 대통령으로 정한 일정금액 이하에 대하여 지자체가 정하는 최우선 변제 대상이 되기 위해서는 대통령령이 정하는 최소금액을 충족시켜야 되기때문에 임차금에 따라 좌우되지만
충족이 된다면 최우선변제금울 받을 수 있다고 봅니다.
| 2023.02.01 | 신고
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dsd79 대항력을 갖기 위해서는 점유를 유지해야 하는데 퇴거 전 임차권등기 설정이라도 하였으면 하나 그마저도 이후에 하였기에 선순위임차인 권리는 상실되었다고 보는 것이 적절하다고 생각됩니다. | 2023.01.30 | 신고
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경매장군 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간은
경락기일까지입니다
경락후 잔대금미납으로 재경매가 이루워져도 1차 경락기일 이후 주택에서 퇴거 하였다면 이미
취득한 대항력은 유지됩니다
본건의 선순의 임차인은 주소, 점유를 이미 상실 임차권등기 효력 없음
따라서 후순이 임차인이 배당 받을 수 있는 임차인 입니다 | 2023.01.25 | 신고
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원종동 최우선 변제 받기위해서는 주거 점유가 되어야 하고 퇴거전에 임차권 등기가 있어야 최우선 변제 가능하다 | 2023.01.23 | 신고
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코기궁둥이 임차권등기 설정은 퇴거 전 설정해야 인정되므로 후순위 임차인 우선변제권이 잇음 | 2023.01.22 | 신고
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shonjw 선순위임차인은 퇴거함에 따라 대항력은 상실했고 그 이후 임차권등기를 하였기에 임차권 등기일 기준으로 최우선변제권은 없음(2015다236899참조) | 2023.01.18 | 신고
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수단은 후순위니까 당연히 아닌듯. | 2023.01.15 | 신고
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keilend1 기존. 선순위임차인의. 효력이. 있다고. 보여집니다.임차권등기를. 신청하였고 말소기준보다 빠른 대항력을. 갖춰있기 때문에. 선순위임차인의. 최우선변제권을. 주어야한다. 생각합니다 | 2022.12.31 | 신고
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한여름땡볕 선순위 임차인로서 효력을 유지하려면 전입신고+점유를 하여야 하는데, 선순위 임차인은 이미 퇴거를 하였고 점유도 하지 않은 상태입니다.
이와 같은 상황에서 선순위 임차인에게 최우선변제권을 부여한다면 다음과 같은 문제이 야기 될 수 있습니다.
첫째로 후순위 임차인의 권리침해 입니다.
후순위 임차인은 선순위 임차인이 임대차 보증금을 반환 받았는지 안받았는지 알수 없습니다.
둘째로는 이 제도를 악용하면 선순위 근저당권자의 권리를 침해 할 수 있습니다.
근저당권이 1순위였는데 집주인과 짜고 가장 임차인을 만들어서 선순위를 주장하거나 최우선변권을 주장할 수 있습니다.

따라서 후순위 임차인에게 최우선변제권을 주어야한다고 생각합니다. | 2022.12.16 | 신고
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가따남 임차권등기명령의 기본 취지는 임대차가 종료된후 보증금이 반환되지 아니한 경우 이사를 하더라도 대항력을 취득 또는 유지하여 임차보증금을 회수할 수 있도록 하는 세입자 보호를 위한 제도입니다, 그러나 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 신청당시 대항력의 유무는 관계없으며 이미 대항력과 우선변제권을 취득하였다면 유지되는 것이고 없다면 새로 취득하는 것이므로 최우선변제권을 취득하게 되므로 후순위 임차인은 최우선변제권을 취득할 수 없습니다.
| 2022.12.15 | 신고
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블루문경매 2212.3 전입한 임차인은 대항력을 주장할 수 없으며 대항요건발생일은 등기설정일이 될 것입니다.
따라서 2014.10월에 전입한 후순위임차인이 최우선변제 및 우선변제를 받을 수 있습니다. 선순위임차인이였던 임차인은 최우선변제 대상이 될 수 없으며 배당재원이 남을 경우 임차권등기한 날에 우선변제권이 발생합니다. | 2022.12.05 | 신고
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맞장토론 아래 대마왕님과 원명님의 의견처럼 ..임차권등기의 목적은 임대차만료후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가게 돼면 본인의 전입과 확정의 효력이 사라지므로 임차권등기를 하여 본인의 대항력이나 확정일자에 의한 지위를 유지해놓고 나가기 위함인데 위 사항은 임차권등기를 하지 않은 상태에서 전입 점유를 상실하고 새로운 임차인이 전입한 이후에 임차권등기를 하였으므로 대항력은 상실돼는것이 맞다 보입니다. 일반채권자의 지위만 유지됌이 마땅합니다. | 2022.11.28 | 신고
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대마왕 아래 원명님의 의견과 같이 임차권등기명령제도의 입법 취지는 전세보증금을 반환받지 못한 상태에서 기존의 대항력을 그대로 유지한채 새로운 곳 으로의 이주를 보호하는 취지로 알고 있습니다.

그러기 위해서는 기존의 대항력 즉 전입을 유지한 상태에서 임차권등기를 필한후 에 새로운 곳 으로의 이주및 전출을 해야 할듯 합니다..

따라서 본인이 전출후 새로운 임차인이 전입및 입주를 한 상태에서 추후에 임차권등기를 한경우에는 기존의 대항력은 상실이 되며 일반채권자의 지위로서 배당에 참여할수 있다고 사료 됩니다.. | 2022.11.24 | 신고
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원명 일단 임차권 등기명령의 요건이 전입과 대항요건이 되어있어야 한다는 것을 전제로 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 을구에 설정된 이후에 전출을 해야 대항력이 유지되는것으로 알고 있는데 본 사안에서는 선순위 임차인이 퇴거 이후에 2015년에 임차권 등기명령에 의한 임차권등기를 했다는것은 이미 대항력을 상실한 선순위 임차인으로서 이사람은 최우선 변제의 요건인 경매개시결정등기전에 전입신고 입주라는 요건을 갖추고있는 임차인이 아니며 새로들어온 임차인이 최우선변제를 받을 요건에 있는 임차인으로 최우선변제대상이라고 생각됩니다. | 2022.11.21 | 신고
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레몬그라스 선순의 임차인이 근저당설정 전이므로
임차권 등기명령이 후순위 임차인보다 늦더라도 등기효력 유효하며

선순위 임차인이 최우선 변제대상이 되며
후순위임차인은 우선변제권만 있다 | 2022.11.19 | 신고
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세바스찬 선순위 임차인의 임차권 등기효력은 있고
후순위 임차인은 최우선변제 대상이 아니다

임차권 등기의 효력이 유지되면 선순위 임차인이 최우선이므로 후순위 임차인은 최우선이 아니다 | 2022.11.18 | 신고
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26.전세권 설정후 퇴거하면 주택임대차보..
25.상가건물임대차보호법 -과연 소상공인들..
24.이러한경우에 임차인의 전입신고가 과연..
23.토지와 건물에 공동저당권이 설정된 후 ..
22.종전경매사건에서 대항력이 없는 임차인..
21.배당에서 외화채권의 환산기준일은?
20.분묘기지권......!
19.경매로 낙찰시 유치권의 운명은...?
18.선순위 전세권과 선순위 임차인의 배당..
17.공유자 우선매수 신고제도. 이대로 좋은..
16.유치권과 대법원판례---형사분쟁
15.-대선주자 부동산정책 비교하기-
14.전국 최다의 낙찰과 불허가,허가,대금..
13.『강제경매로 인한 관습상 법정지상권 ..
12.불법구조변경 원룸 임대차보호 못받아 ...
11.왜? 이러는 걸까요? 선순위 전세권과 ..
10.34만 깡통아파트 전세입자에 부채 폭탄..
9.실제 거주했더라도 임대인 채무초과 알..
8.경매낙찰과 잔금 납부후 원인무효의 근..
7.조세의 법정기일
6."하우스푸어"올해 안으로 집 팔아야 산..
5.임차인이 아닌 전세금 채권자도 우선변..
4.가등기 소멸시효 10년?
3.정부 9.10부동산대책 발표!! 부동산..
2.낙찰가율 역대 최저!! 지금이 기회인..
1.주택재건축정비사업조합으로부터 "조합원..
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