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  토론기간 : 2019년 01월 14일 ~ 2019년 02월 28일 | 조회수 : 9244
 
 
[81]전세권등기를 설정하고 살다가 전세금을 반환받지 못하고 이사를 나간 경우 이후의 소액임차인은 주임법상의 최우선변제를 받을수가 있을까?
건물 전체에 전세권등기를 설정하고 입주한 임차인이 기한이 도래하여도 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 전세금을 반환받지 못하고 우선변제를 받을 목적으로 전세권등기를 말소 하지 않은 상태에서 이사를 하게 되었다.

이후 전세권등기가 살아 있는 공실상태의 주택을 주임법상의 소액임차인에 해당하는 임차인이 입주를 하였다면 경매시 배당에서 소액임차인 최우선변제가 가능 할까요?
 
최우선변제를 받을수 있다. (17건)
71%
최우선변제를 받을수 없다. (7건)
29%
 
 
 
그렇다 아니다
0/1600byte
※정답/오답과 관계없이 성실한 답변주신 3명을 선정하여 스피드옥션 7일 기간연장 혜택을 드립니다.
 
 
대마왕 전세권등기는 임차권등기와 같이 “주임법」제3조의3 제6항 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기 가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조(최우선변제금)에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.” 라는 규정이 없어서 전세권의 용익권이 진행되는 동안에는 최우선변제금의 침해가 인정되지 않겠지만 용익권이 소멸되고 담보물권적인 권리만 남아 있는 경우에 한해서는 소액임차인이 전세권 보다 우선해서 최우선변제금을 배당받을 수 있다고 봐야 한다.

출처--김동희 칼럼
| 2019.03.11 | 신고
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대마왕
      
전세권등기권자는 전세 존속기간동안 그 주택을 사용할 수 있는 용익물권적인 권리와 만료시 담보물권적 권리를 함께 가지게 되므로 전세권자가 거주하는 동안에 새로운 소액임차인이 발생하지 못하지만(만료돼 묵시적 갱신된 경우도 마찬가지 이다), 전세권이 존속기간이 만료되거나 전세기간 중에도 합의해제 형식으로 전세권자가 이사를 나간 경우 전세금을 반환받고 전세권을 소멸하지 않았다면 그 전세권은 형식적인 전세권으로 전세권의 효력이 없어서 소액임차인이 최우선변제금을 배당받는데 아무런 문제가 없지만, 전세금을 반환받지 못하고 우선변제받을 목적으로 전세권을 말소하지 않은 경우라면 전세권자는 전세권중 용익물권적 권리는 소멸하고 담보물권적 권리만 가지게 되므로 저당권 등의 담보물권과 같이 볼 수가 있어서 전세권자가 이사가고 나서 새로 입주한 임차인에 대해 담보물권 설정 시기를 기준으로 소액임차인인에 해당되면 전세권 보다 우선해서 최우선변제금을 받을 수 있다.
| 2019.03.11 | 신고
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맞장토론 강릉지원 2018타경 2126 사건 전세권설정이후 전입한 김백웅은 소유자와 임대차계약서를 체결한 임차인이 아니며 전세권자(장진숙)의 남편과 지인관계로 점유 및 거주자는 아니라고함.(전세권자 장진숙으로부터 확인함.) 이라는 내용이 있어 ..임차인으로 볼수 없습니다.
스피드옥션내 표기된 전세권 설정 후 임대차 성립되어 우선변제 제외됨이란 문구는 잘못 표기된것으로 보입니다.
(추가) 잘못표기된 부분 오류신고 하였고 반영돼어 해당 문구는 삭제되었습니다. 참고하세요. | 2019.02.20 | 신고
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경매장군 2018타경2126 강능지원
전체 전세권 설정후 임대차 성립되어 우선변제 제외됨
스피드 옥션에서 이렇게 표기 하였습니다
검토 하시고 참조하셔요 | 2019.02.02 | 신고
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경매장군 반갑습니다
지금 당장 NPL을 취득 수익을 남긴 사건번호를 공개할수 있으나
잠시 보류하고 맞장토론님과 전화번호를 교환하고 싶습니다
방법은 스피드 송 이사님 또는 팀장님을 통해서 저는 현재 부천에서
부동산을 운영하는 공인중개사입니다
통화가 될시 서로 협의하에 사건을 공개하고 토론 제안합니다 | 2019.01.29 | 신고
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맞장토론 네 경매장군님 반갑습니다. NPL 나름 어느정도는 알고 있습니다. 직접 매입을 했던것들이 5번정도 있었네요.
매입방법은 크게 3가지로 진행을 합니다.
1.론세일방식(실질적 채권양도),2.사후정산(배당후 정산방식),3.대위변제방식
대부업법인중 일부 법인들이 NPL매입후 전세권 설정하는것도 잘 알고 있습니다.
경매장군님 말씀대로 세입자가 들어오는것을 방지하는 목적입니다.
하지만. 소액임차인의 최우선변제권이 인정되지 않는다는 법리적 목적이 아니라 등기부등본상 전세권이 설정된 상태로 보여지는 부동산을 임대하는 임차인의 심리적 우려를 이용한 목적이 크다고 볼수 있습니다. 해당 논의는 오래전부터 있었으며 제 주변 법률전문가들과의 토론도 많았던 내용이며 확정된 내용이 없는것은 대법원 판례가 아직까지 없다보니 지금 저희가 이리 토론하는 것이라 생각합니다.
임차권등기처럼 주임법에 명시적으로 이후의 임차인의 최우선변제권을 인정하지 않는 않는다고 전세권설정도 명시가 된다면 논란의 여지가 없겠지만 임차권등기와 전세권을 동일시 하여 판단하는것은 너무나 확대해석의 여지가 많습니다.
제 입장도 빠른시일내에 해당 건과 같은 내용의 대법판례가 정립돼어야 이런 논란이 없어질꺼라 생각합니다. 좋은 토론 감사드립니다 | 2019.01.28 | 신고
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경매장군 맞장토론님 반갑습니다
NPL을 아시나요?
NPL을 부실책권 이라고 합니다
NPL을 매입 하는 방법에는 크게 2가지다
대부업 면허가 있으면 직접 긍융권에서 가능
대부업 면허가 없으면 확정책권대위변제로
NPL을 매입후 임차인을 넣는 것을 방어하기 위해서
작은 금액으로 전세권을 설정한다
이유는 NPL매입후 전세권 설정으로 소액최우선
세입자를 방어하기 위하여 법인, 개인이 사용합니다
전세권으로 세입자의 소액최우선을 방어 할수 없다면
법인이 돈 들여서 전세권을 설정 하겠습니까?
NPL을 공부해 보셔요
법인이 소액최우선을 방어 하기 위해서 전세권 설정 하는것
종종 볼수 있습니다
그리고 토론내용 알고 글 올렸습니다 | 2019.01.28 | 신고
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맞장토론 경매장군님께서 말씀하신 이사만하여 사용은 불가하더라도 수익할수 있다는 애기는 전세권자가 다시 임차인을 받았을때를 말씀하신것처럼 보이는데 ..이달의 토론의 내용상 전세권자가 임대를 준게 아닌 부동산소유자가 임대를 준것으로 읽히는바 사용수익권 모두 없어진걸로 봐야 할것입니다. | 2019.01.28 | 신고
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맞장토론 질의내용을 잘 파악하여야 문제의 답이 보인다 할것입니다. 질의내용이 전세금을 반환받지 못하고 이사를 간경우이니 전세권중 용익물권적 권리는 소멸하고 담보물권적 권리만 가지게 되는것입니다. 현주아빠님하고 경매장군님께서도 전세권이 용익물권적권리와 담보물권적 권리 두가지를 지닌다는것을 인정한다면 당연히 담보물권적 권리만 남은 전세권설정 이후 소액임차인의 최우선변제권은 가능하여야 합니다.
관련 경매사례를 전에 몇번 보았으나 갑자기 찾아보려니 쉽지 않아 일단 비슷한 낙찰사례인 사건 공유합니다. 성남지원 2018타경 3917 배당기일이 2.28일이니 확인할수 있으면 확인해보면 좋을듯 보입니다. | 2019.01.28 | 신고
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경매장군 현주아빠님께
댓글을 달수없어서...........
임대차 계약에 임차권등기 추가 전세권 추가하여도 더 강한 권리가 발생되지 않습니다
대항력과 대항요건만 갖추면 임대차 계약이 제일 강합니다
임차권등기는 이사시 대항력을 유지하기 위한 방법이고
거주하지 않는 전세권은 말소기준권리 라도 전액변제 받지 못하여도 소멸 됩니다
그러나 대항력 있는 임차인은 전액 변제에 전혀 문제 없습니다 | 2019.01.28 | 신고
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경매장군
우선변제를 받을 목적으로 이사를 하게 되었다?
전세권은 이사 여부에 관계없이 우선 변제권있다

* 전세권은 담보물권과 용익 물권이다
용익물권이란 사용,수익 할수있다는 이야기다
따라서 이사 하여서 사용은 불가 하더라도 수익 할수있다
임차인은 성립할수없다
임대차 성립 불가로 소액최우선 또한 불가하다 | 2019.01.26 | 신고
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맞장토론
      
전세권은 기본적으로 용익물권의 성질과 담보물권의 성질을 가지고 있습니다.한데 해당 부동산에서 전세권등기가 있는 상태의 공실인걸로 봐서는 담보물권의 성질만 남아있다고 볼수 있을것이며 담보물권만 남아있다고 한다면 근저당과 마찬가지로 새로운 소액임차인의 최우선변제가 가능하다고 볼수 있다 할것입니다.
공실로 되어있는 집의 임차권등기는 새로운 소액임차인의 최우선변제를 법률로써 제한을 두어 인정하고 있지 않아서 최우선변제를 받을수 없으나 전세권은 가능할꺼로 보입니다. | 2019.01.14 | 신고
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