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  토론기간 : 2017년 05월 16일 ~ 2017년 06월 30일 | 조회수 : 14855
 
 
[72]경매절차에서 최선순위 확정일자부 임차인이 배당요구를 한 경우 그 확정일자 이후에 마쳐진 등기상의 최선순위 소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기는 말소대상인지 여부
길동이는 춘향이의 집을 임차하면서 주민등록과 함께 최선순위의 확정일자를 받고 점유를 개시 하였다.

그런데 그후 춘향이의 주택에 갑돌이 명의로 등기상 선순위의 소유권이전청구권가등기가 설정이 되었다.

이후 길동이의 임대차 계약이 종료가 되었고 춘향이는 보증금의 반환의무를 하지 않아 보증금반환청구의 소를 제기한 후 주택명도와 동시에 보증금을 지급하라는 판결을 받았고, 그 확정 판결에 기하여 위 주택에 관한 경매를 신청하였다. 아울러 선순위 임차권에 기한 배당요구를 하였다.

이 경우 갑돌이의 가등기는 등기상 선순위이며 배당요구도 하지를 않았을 경우 경매를 통하여 낙찰이 되면 갑돌이의 가등기가 말소가 되는 것인가가 문제가 된다.

여러분의 경우 위의 갑돌이의 가등기가 말소가 될까요?
 
말소촉탁이 되어야 한다. (18건)
58%
말소촉탁의 대상이 아니다. (13건)
42%
 
 
 
그렇다 아니다
0/1600byte
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소소행복 담보가등기이면 말소 그렇지 않은 인수 | 2022.01.31 | 신고
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블루문경매 선순위 임차권이 있다면 이는 최선순위 근저당권처럼 말소기준권리로 적용하여 등기부상 최선순위의 가등기가 말소된다면,

첫째, 대항력있는 임차인의 경우 확정일자에 의한 우선변제권은 말소되나 대항력은 계속 유지하여 남아 있는 보증금은 주장할 수 있습니다.

둘째, 따라서 그 이후의 가등기도 소멸하지 않아야 합니다.

세째, 말소기준권리이론은 담보물권이나 가압류 등 배당받을 경우 무조건 소멸되는 원리에 기초하고 있습니다.

보통 근저당권, 가압류, (담보)가등기, 경매개시등기, 압류 등을 말소기준권리라고 맗하고 있습니다만 확정일자부 임차인이 말소기준권리라는 근거는 매우 희박한 것 같습니다.

따라서 이런경우 보통 대법원 매각물건명세서 특별매각조건으로 "인수 함" 으로 되어 있을 것이며 아무런 표시가 없을 경우에만 소멸하는 경우를 적용시켜야 할 것으로 보입니다. | 2020.06.21 | 신고
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전답 최선순위가등기는 인수하는걸로 알고있습니다 | 2017.09.03 | 신고
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경매옥션

문제가 애매하게 출제 되었군요
길동이 최선순위에,,,그후 갑돌이 등기상 선순위라는 문맥이 ....

먼저
1. 소유권
2, 가등기
3. 임차권이라는것인지,,,이경우는 인수

두번째
1,소유권
2.임차권
3,가등기이라는 것인지...이 경우는 말소
| 2017.07.09 | 신고
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맞장토론
      
의견중에 일부 회원분들께서는 확정일자받은 선순위 임차인 보다 가등기가 우선인것으로 잘못 오인하여 의견을 내신것 같습니다.
해당 물건의 논의 내용은 가등기가 전입과 확정일자가 빠른 임차인 다음에 설정된 선순위 가등기 입니다.
이런 상태에서 기존의 의견은 선순위 가등기는 인수로 보는 경향이 많았지만
밑에 몬테백작님께서 정리해놓은 것들에 인해 말소가 가능하다는 의견이고
"특별매각조건"이 가등기 인수로 나와있지 않으면 말소된다는 취지입니다.
실제로 이런한 물건중에 특별매각조건이 없는 물건의 선순위 가등기가 현재 말소돼고 있습니다.
결론] 선순위가등기보다 전입,확정이 빠른 임차인이 배당요구를 한경우 "특별매각조건"으로 선순위가등기 인수가 안돼어있다면 충분히 경매로 공략할수 있다는 요지입니다. | 2017.07.03 | 신고
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내가갈께 소유권이전 청구권 가등기는 말소기준권리가 아니기 때문에 말소되지 않는다고 생각합니다. | 2017.06.21 | 신고
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대마왕 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결에 의하면, 임차인의 우선변제권은 법정담보물권으로 확고하게 승격되었다. 그런데 저당권설정 후 경료된 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기가 경락을 통하여 말소됨은 앞에서 살펴 본 바와 같으므로, 마찬가지로 담보권과 유사한 지위에 있는 우선변제권 있는 임차권이 성립한 후에 경료된 순위보전을 위한 가등기는 당연히 말소되어야 하는 것이다.
| 2017.06.13 | 신고
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대마왕
      
경매 실무상 배당요구를 한 우선변제권 있는 주택임차권자의 지위는 저당권자 등 담보물권자의 지위와 거의 같다. 다른 것이 있다면 다른 담보물권자는 경매신청권이 있는 반면 위 임차권자는 경매신청권이 없다는 것뿐이다. 임차권은 저당권 등의 담보물권처럼 경락에 의하여 소멸되는 것이 원칙임을 개정 법 제3조의5에서도 명문으로 규정하고 있다. 따라서 배당요구한 주택임차권자의 우선변제권도 다른 담보물권처럼 경락으로 인하여 소멸한다.

| 2017.06.13 | 신고
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맞장토론 정리 다시 한번 해보겠습니다.
최선순위 가등기 보다 빠른 확정일자부 임차인이 배당요구를 할 경우 , 임차인의 물권화로 말소기준권리와 동등한 지위로 보아 그 이후 설정된 가등기는 말소 됩니다.
하지만, 특별매각조건에 선순위 가등기 낙찰자 인수로 나와있을경우에는 촉탁으로 말소가 돼지 않을수 있으니 주의 하시면 될듯 합니다.

| 2017.06.05 | 신고
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맞장토론 최선순위 확정일자부 임차인이 배당요구를 하고 그 뒤에 가등기가 있는데, 낙찰후 선순위 가등기가 말소되지 않는다면 부동산의 가치는 현저하게 떨어져 임차인과 낙찰자 모두에게 매우 큰 손해를 입힐수 있는 사안입니다. 대법원 1992,10,13. 선고 92다30597 판결은 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지 라고 설명하고 있는바 , 선순위 임차권이 있다면 이는 최선순위 근저당권처럼 말소기준권리로 적용하여 등기부상 최선순위의 가등기라고 하더라도 말소돼어야 한다는 것이며,
단지 차이가 있다면 다른 담보물권자는 경매신청권이 있는 반면 임차권자는 경매신청권만 없을 따름입니다. | 2017.05.29 | 신고
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노랑머리 아니다 | 2017.05.25 | 신고
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까치리 임차권은 말소기준권리가 아니고 임차권 판결문에의한 경매개시 기입등기가 말소기준권리이기 때문에 말소의 대상이 되지못한다. 단 선순위 전세권자가 경매를 신청한경우는 말소된다. | 2017.05.20 | 신고
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만평 등기된 임차권은 매매예약에 기한 가등기보다 후순위라서 말소되지 않음..

다만 낙찰자는 대항력있는 선순위 임차인의 미배당된 보증금을 인수할수있음.. | 2017.05.19 | 신고
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드라곤플라이트 법원의 매각물건명세서의 표기에 따라서 인수하는 권리냐, 아니면 소멸되지 안는권리가 없냐에 따라서 봐야 하지 않을까요?

이러한 경우를 보지를 못한거 같습니다. | 2017.05.19 | 신고
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노랑머리 배당요구을 하지않았으니 낙찰가인수 밭는거아닌가요. | 2017.05.16 | 신고
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맞장토론 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이
대항력을 행사할것인지 우선변제권을 받을것인지는 임차인이 자유롭게 선택할수 있으며, 대법 2007.6.21선고 2004다26133 전원합의체 판결에 의하면, 임차인의 우선변제권은 법정담보물권으로 볼수 있고 배당요구한 주택임차권자의 우선변제권도 다른 담보물권처럼 경락으로 인하여 소멸하는것으로 볼때, 담보권과 동일한 지위에 있는 우선변제권있는 임차권이 성립하고 그 이후에 설정된 가등기는 말소되어야 한다고 봅니다. | 2017.05.16 | 신고
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나팔 모든권리는 등기부상의 최우선권리 관계를 살펴보구 그것이 소유권이전가등기가 최선순위이고 배당요구를 하지 않았다면 말소의 대상이 아니라고 생각을 합니다.. | 2017.05.16 | 신고
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