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  토론기간 : 2017년 07월 14일 ~ 2017년 08월 31일 | 조회수 : 11264
 
 
[73]임차중인 주택이 경매가 개시가 되었을 경우 임차인은 월차임을 지급 해야 할까요?
경매주택에서 흔히 접하는 사례가 임차인들중 전세보증금으로 있는 경우도 있고 또한 약간의 임차보증금과 더불어 월차임으로 계약을 한 경우가 있습니다.

그러면 임차중인 주택이 경매가 개시 되었을 경우 월차임을 지급하던 임차인들은 계속해서 월차임을 지급 하여야 할까요?

현실적으로 경매의 진행으로 자기의 보증금도 손해를 볼 수도 있는 현실에서 월차임을 계속하여 임대인에게 납부를 하는 사람은 그리 많지는 않을 듯 싶습니다.

그러다보니 임대인들은 경매가 개시된 이후에 임차인들과 관계가 원활하지가 않은터라 적극적으로 월차임의지급을 요구 할 수가 없을 수 밖에 없습니다.

그렇다면 과연 임차인들의 월차임지급 거부가 정당할까요?
 
월차임의 지급 거부가 정당하다. (12건)
48%
월차임의 지급을 계속 하여야 한다. (13건)
52%
 
 
 
그렇다 아니다
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※정답/오답과 관계없이 성실한 답변주신 3명을 선정하여 스피드옥션 7일 기간연장 혜택을 드립니다.
 
 
sp707 보증금 5000만원에 월차임 330만원으로 계약하고 경매개시전부터 월차임을 내지 않는것으로 판결문에 있는 듯 보입니다.. 즉 미납입 차임이 보증금을 훨씬 초과하는 경우입니다. 이런 경우는 당연히 소송에서 패소할 수 밖에 없습니다. 부당이익으로 보는 경우입니다. 이달의 주제는 아마도 보증금 회수 받지 못하는 경우에 대해 질문이 되는것이 맞다고 생각이 됩니다. | 2017.08.31 | 신고
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sp707 판결문에서 -- 위 경매개시결정 기입등기의
전후와 관계없이 피고가 연체를 시작한 2012. 5. 30.부터 위 경매절차에서 매각대금이
납부되기 전까지의 차임 또는 차임 상당 부당이득금의 합계액이 피고가 배당받을 임대
차보증금에서 당연히 공제된다고 할 것인데, 그 합계액이 50,000,000원을 초과하므로,
피고가 배당받을 임대차보증금은 존재하지 않는다.
--------- 대법원 사건 2015다230020 사건은 보증금 5000만원에 월 차임이 330만원의 사건입니다... 임차인이 낼 차임이 보증금 5000만원 초과하는 사건입니다. 즉 임차인의 보증금 손해가 없는 사건으로 임차인이 차임을 거부할 권리가 없는 사건입니다... 위위 문제와는 별개인 사 | 2017.08.31 | 신고
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대마왕
      

[대법원 2016.7.27, 선고, 2015다230020, 판결]

보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다.


출처: http://casehouse.tistory.com/54 [판례하우스] | 2017.08.29 | 신고
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sp707 경매란 소유자의 빚에 의한 빚청산과정입니다. 청산과정에 포함되는 것중 당연히 임대보증금 전액이 포함되어 있습니다. 임대보증금을 회수하지 못하는 임차인이라면 월차임을 내지 않는 것이 당연한 권리인것으로 보입니다. 청산금액을 초과하는 월차임이라면 지급을 해야 하지만 현실적으로 상당수 임차인들은 보증금 회수가 안될 듯 보입니다... 빚청산후에 월차임 미지급 부분에 대해 다른 빚청산권리인들이 부당이득에 관한 소송이 가능하여야 하는데 보증금 미지급이 되어 있어 소송을 해도 월차임에 대한 권리를 주장할 수 없을듯 보입니다. 다른 선순위, 후순위 권리자들의 소송도 현실적으로 가능하지 않습니다. 임대보증금 미회수가 월차임 부당이득보다 더 큰 손실이라는 현실적인 주장이 더 우세한듯 보입니다. 부피가 큰 보증금에 비해 월차임의 액수가 상대적으로 작은 이유가 법정에서 우세한 판결이 될 가능이 높기 때문으로 보입니다. --- 미세한 월차임의 부당이득을 주장하기에는 임대보증금의 액수가 너무나 크기 때문에 소송을 해야 하는 이익이 없는 경우가 될 듯 보입니다. ----- 임대보증금 회수가 불가능한 경우(즉 경매로 매각)는 당연히 임대차계약의 위배가 되는 행위입니다. 임대인의 권리(월차임)를 주장하기에는 임대의 의무를 먼저 위배한것입니다.. 신의 성실의 위배된 법정의 가장 기본유해를 한 임대인이 임대차계약을 위반한 행위임으로 임차인의 임차임 미지급은 당연한 듯 보입니다. 보증금 회수가 가능한 경우를 제외한 보증금을 상당수 회수하지 못하는 현실에서는 당연히 임차인 월차임 미지급에 대한 책임을 지울수 있는 권리는 어디에도 없는듯 보입니다. === 임대차 계약의 중대한 위반(경매로 매각)을 한 임대인에게 임차인의 상당한 보증금 미회수는 월차임 지급 거부의 정당한 권리이자 당연한 권리인듯 보입니다. | 2017.08.12 | 신고
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맞장토론 그리고 현실적으로 경매진행중인 집주인이 월차임미지급을 사유로 명도소송을 제기하고 미지급차임을 제외한 보증금을 돌려주고 임차인을 내보낸다는것이 법리적으론 가능하겠지만, 현실적으로 힘든 부분이라 보여지네요.
만약 그럴수 있는 임대인이라면 임차인도 보증금을 돌려받을수 있으니 마음 편안히 다른집을 알아볼수는 있겠네요. | 2017.08.10 | 신고
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맞장토론 법리 애기 하시는 분이 계시는것 같은데, 세상 모든 일을 법대로 할수는 없겠지요
제가 차임지급의무가 없다고 한적은 없습니다. 차임지급의 의무는 있으나 당사자의 보증금 회수가 어려울시 차임을 안주는게 피해를 최소화 한다는 취지의 글이였습니다.
법이라는건 공공의 이익을 대변하기 위해 국가의 강제력을 수반하는 사회 규범이지만
현재 시행돼고 있는 법 중에는 공공의 이익에 반하는 법들이 아주 많은실정입니다.
그래서 법의 테두리 안에서 보호를 못받는 분들이 계신것이고 해당 토론의 내용도
그런의미로 본다면 무조건 법에 따라서 법대로 처리하다 보면 선의의 피해자가 더욱 큰 피해를 볼수 있다는 겁니다. | 2017.08.10 | 신고
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시크릿. 채무자인 소유자에게 이미 임대차 계약해지에 준하는 책임있는 사유가 발생하였습니다. 귀책사유가 소유자인 채무자에게 있는 이상
임차인은 자신의 권리를 최대한 확보하기 위하여 지급하지 않아야 할 것입니다 | 2017.08.04 | 신고
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지후아빠81 월 임차료는 임대인이 집을 내어주는 조건으로 지불하는 월사룡료이므로
경매와 상관없이 월임차료는 내야합니다. | 2017.07.23 | 신고
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yjg5036 월차임은 정당하게 주고 전세보증금은 따로 계산해야 된다고 생각됩니다
왜냐하면 정산시 밀린 임차금도 계산아니까요 | 2017.07.19 | 신고
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맞장토론 경매절차에서 배당을 통해 임대보증금 회수가 어려운 경우라면 임차인은 월차임을 지급하지 않는 편이 정당하다 할것이나 경매가 진행중에 해당 부동산에 계속 거주하고 있는동안에는 차임지급의 의무는 있다고 봅니다.
경매를 이유로 차임을 연체하였다면 향후 배당 절차에서 전액 보증금을 배당받는다면
다른채권자는 배당이의의 소를 통해 연체한 차임금은 배당금에서 공제할수 있습니다.
결론] 임대차보증금 전액 회수 가능할시 월차임은 지급해주는게 맞으며 임대차보증금의 전액 회수가 애매하거나 힘들경우 월차임지급을 거부하는게 최소한의 피해를 줄이는 방법이라 생각합니다. | 2017.07.18 | 신고
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드라곤플라이트 임차인 본인의 보증금도 잃어버릴수 있는 상황에서 월세를 내기란 쉽지 않을듯 합니다...
그리고 현실적으로 소액의 범위가 넘어가는 임차인들이라면 더욱더 그렇구요. | 2017.07.14 | 신고
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