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  토론기간 : 2014년 04월 01일 ~ 2014년 04월 30일 | 조회수 : 16077
 
 
[96]건물을 제외한 토지만의 경매에서 임차인의 배당은?
경매물건을 보면 다가구용 단독주택의 경우 대지와 건물이 각각 경매에 나오는 경우가 있습니다.

이러한 경우 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지부분만이 낙찰되었을 경우 또는 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사하여 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 주택임대차 보호법을 적용하여 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있을까요?

권리분석과 배당을 공부하는 차원에서 이번토론의 주제로 선정을 하였습니다.
 
주택임대차 보호법의 적용을 받을수 있다. (12건)
60%
주택임대차 보호법의 적용을 받을수 없다. (8건)
40%
 
 
 
그렇다 아니다
0/1600byte
※정답/오답과 관계없이 성실한 답변주신 3명을 선정하여 스피드옥션 7일 기간연장 혜택을 드립니다.
 
 
대마왕
      
결국 미등기주택의 임차인이 배당금을 출급받음에 있어 “미등기주택 소유자의 건물명도확인서”는 필요하지 않다.

결론적으로 미등기주택의 임차인이 배당금을 출급받음에 있어 “매수인(낙찰자)의 토지명도확인서도 필요하지 않다.

그 이유는 앞서 본바와 같이 미등기주택의 임차인은 대지의 점유자가 아니기 때문이다. 즉 건물의 부지가 된 토지(이 사건 매각대상토지)의 점유자는 건물의 소유자이고, 건물의 점유자(임차인 등)는 건물의 부지가 된 토지의 점유자가 아니다.
따라서 이 사건 매각대상토지의 점유자가 아닌 미등기 건물의 임차인이 토지에 대한 명도확인서를 제출할 필요가 없는 것이다.

법무법인 바른(www.barunlaw.com)
파트너 변호사 윤경
| 2015.05.04 | 신고
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대마왕 대지만 매각되어 미등기주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 배당을 받은 경우 그 배당금 출급에 있어 미등기주택 소유자의 건물명도확인서가 필요한지 여부 (= 불요)
⑴ 명도확인서란, 금전채권으로 목적물의 인도와 동시이행관계를 주장할 수 있는 점유자가 자신의 채권을 배당절차에서 배당받아 배당표가 확정된 경우 그 권리(배당금의 출급)를 행사함에 있어 동시이행관계에 있는 의무(목적물의 인도의무)를 이행시켜 ‘매각목적물의 대금을 완납한 매수인’의 권리를 용이하게 확보하여 주는데 그 목적이 있는 것이다.

주택임차인의 경우 임차보증금의 반환과 건물의 인도(명도)는 동시이행관계에 있지만, 임차보증금의 반환과 건물부지(토지)의 인도와는 동시이행관계에 있지 않다(이 점은 다음 항에서 다시 살펴 보기로 한다). 물론 토지의 임대차라면 임차보증금의 반환과 토지의 인도와는 동시이행관계에 있다.

⑵ 그런데 대지만 매각된 경우 그 매각대금에서 배당을 받게 된 건물의 임차인은 매각대상토지와는 전혀 무관한 미등기건물소유자의 명도확인서를 제출할 필요가 없다.
| 2015.05.04 | 신고
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뜨는 해 1·토지근저당설정 시에 건물이 있었으면 임차인은 최우선변제 및 우선변제 받읍니다.
근저당권자는 임차인을 인정하고 방빼기를 했기때문입니다.
토지주와 건물주가 상이해도 토지주는 건물주로부터 지료를 받으면 됩니다.
2· 토지근저당설정시 건물이 없었을시
임차인은 토지에 권한이 없으므로 토지부분은 토지근저당권자가 우선배당을 받고 배당재원 남는 것이 있으면
건물채권자들이. 배당받읍니다

| 2014.12.25 | 신고
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y7595394 주택 임차의 범위는 대지권에도 그영향을 미친다고 해석해야 당연하지 대지권 없는 건물을 임대한것은 아니잖여...

그러면 당연히 임대료에는 대지권이 포함 되어야만 맞지 ... 앙그랴... | 2014.05.01 | 신고
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y7595394 당근 빠다지 | 2014.05.01 | 신고
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대마왕 또한 위경우와는 조금 다른경우이지만 참고로 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고합니다. | 2014.04.18 | 신고
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대마왕
      
이와관련된 대법원의 최근 판례가 있습니다.

배당이의 [대법원, 2007.6.21, 2004다26133]

【판결요지】

[1] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. | 2014.04.18 | 신고
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도로사랑 우선 변제 불가 합니다.
임대차 보호법은 건물에 한하여 우선 변제가 가능하며 차후 건물 경매가 진행시
낙찰자에 대하여 우선 변제가 가능합니다.
대지 와 건물은 별개 입니다. | 2014.04.08 | 신고
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생강사랑 토지만 매각이 되고 건물은 아직 매각이 되지 안았다면 배당에는 참여를 못 하지 안을까 싶습니다.

나중에 건물에서 권리를 주장하면 될듯 싶습니다. | 2014.04.03 | 신고
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마루마루 토지와 건물에 근저당을 설정하던지, 토지만의 근저당설정시 건물이 존재하였다면,
근저당권자는 임차인의 존재를 감안하여 근저당을 설정하였을 것이므로 임차인의 소액
보증금은 토지의 매각대금에서 최우선으로 변제 받을 수 있다고 판례가 인정하고
있습니다. | 2014.04.02 | 신고
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새롬도리(001) 건물을 제외한 토지만의 경매에서 건물은 매각제외이므로,
소액보증금은 받을 수 없지만,
확정일자 임차인으로서는 받을 수 있지 않을까 생각됩니다. | 2014.04.01 | 신고
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