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  토론기간 : 2013년 11월 04일 ~ 2013년 11월 25일 | 조회수 : 14564
 
 
[96]인삼밭등 수목이 식재된 토지가 경매로 매각될 경우의 법률관계
경매계에 입문을하여 한참 재미를 붙인 경매만씨는 경매물건을 검색하다 아주 쓸만한 농지를 발견하고는 임장을 하여보니 위치와 가격이 마음에 들었고 또한 공부상 토지의 사용을 제한하는 어떠한 권리도 존재하지 않았다. 다만 그농지에는 인삼이 경작되고 있었다.

입찰을 결심하고 경매기일날 드디어 낙찰을 받았다.
그런데 단독 입찰, 무었인가 불안한 마음이 엄습해 왔다. 뭐가 잘못된 것일까?

다음날 관할농지의 면사무소를 방문하여 농취증 발급을 신청하자 담당 공무원은 신청한 대상농지는 현소유자가 상속을 받은 토지로 농지법의 규정에 따라서 임대를 하였다고 하면서 적법한 권원에 의한 임차인이 인삼밭을 경작중이라고 하며 수확기가 상당히 남아 있어 농취증을 발급하여 줄수가 없다고 한다.

큰 낭패가 아닐수가 없었다. 바로 보증금 몰취라는 매각 조건이 있었기 때문이다. 과연 경매만씨는 이 난국을 어떻게 해결을 해야 할까요.?

인삼밭등 수목이 식재된 토지가 경매로 매각될 경우의 법률관계는 어떵게 될까요?

과연 낙찰자는 본인의 의도대로 잔금을 납부하고 토지의 이용을 할수있는 방법이 있을지 여러분의 경험과 지식을 통하여 그에대한 해결 방안및 대처요령을 토론 하고자 합니다.

농취증을 받고 낙찰 허가를 받을수 있을까요?
아니면 불허가를 받고 보증금을 몰취 당할까요.
 
허가를 받을수 있다. (20건)
91%
허가를 받을수 없다. (2건)
9%
 
 
 
그렇다 아니다
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galuni 농지법 규정에 따른 임대의 경우 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 대항할 수 있다고 알고있습니다. 그러므로 농업경영계획서 작성시 임대기간 종료 3개월전에 계약갱신 거절의사를 통보하고 계약종료후 영농을 하겠다는 내용을 기입하면 농취증 발급이 가능할 것으로 생각됩니다... | 2013.11.24 | 신고
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bsy0902 농취증 발급의 기준은 있으나 담당공무원의 업무능력에서도 많이 좌우하더군요.
이건은 당연히 발급대상입니다.당분간 영농에 신경쓰지않아도 되고, 적당한 선에서
인삼경작자에게 매도하면...
아님 밤에가서 강력 제초제 또는 전부 인삼을 시세에 구매해버리고 집에 보내버리면 합당할것으로 사료됨. | 2013.11.14 | 신고
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마리나 \"법 따로 현실 따로 실무따로\" 이게 바로 우리나라 농취증 발급의 현실입니다.
농취증은 실제로는 주말체험영농이냐 아니냐에 따라 난이도가 다르지만 실제로 사람이 하는 일이라 당연 발급건도 태클을 거는 경우가 종종 있습니다. 일단 인삼밭으로 보아 1000제곱미터 이상인 농지 인것 같고 따라서 농업경영계획서까지 제출해야 하는 건으로 본다면 경매 절차상 경매진행전에 법원에서 해당농취계에 농취증발급여부건에 대한 조회 서신을 보내면 농취계는 해당물건에 대해 농취증 발급여부에 대한 조회회신을 보내도록 되어있습니다. 이런 사안은 즉 대지1필지외 3필지가 전,답으로 구성되어 있는 경우 실제 사용용도는 부속마당으로 사용하는 경우와 비슷하다 할 수 있습니다.
즉, 농취증 발급요함은 임의로 법원에서 판단해서 발급받아 오라는 게 아니라 해당 소재지 관할 농취계에서 발급을 요하는 지목여하를 떠나서 실제 농지로 판단을 했기에 발급받으라는 것이지요.
또한, 농취증 발급 불가라하더라도 꼭 보증금 몰수가 되는 것만은 아닙니다.
즉, 해당 토지가 농취증 발급대상 농지가 아님을 확인 받는것도 한 방법입니다. | 2013.11.13 | 신고
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와이즈에이엠씨 당연히 농취증 발급에는 문제없습니다. | 2013.11.12 | 신고
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대마왕
      
매각허가 기일까지 다행이 농취증을 제출 하였다면은 문제가 없지만 이런 저런 사유를 들어서 농취증 발급을 미루게 되면 낙찰자만 속이 탈수 밖에 없다.

일단 농취증은 받았다고 가정을 하고 문제는 농지법상 농지를 임대할수 있는 농지소유자로부터 임차한 임차인이다.

농지법은 원칙적으로 농지의 임대를 금지하고 있으나 농지법 23조, 6조2항, 13조에서는 농지의 적법한 임차를 허용하고 있다.

위와같은 경우에 농지법 26조에 의하요 임대인의 지위를 승계하도록 되었고 따라서 낙찰자는 토지의 소유권을 취득 하더라도 임대차의 계약 내용에 따라서 농지의 사용이 제한된다.
그것은 바로 농작물의 수확기가 아니고 바로 임대차 기간이기 때문에 바로 이 부분을 주의 해야 하는 것이다.

대법원 2010다 81254 에서는 농지법은 임대인이 임대차기간이 끝나기 3개월 전까지 임대차를 갱신하지 아니한다는 내용을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난때에 이전의 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다고 판결을 하였다.

따라서 임대차가 있는 농지의경우 계약만료시 상당한 주의를 가지고 임해야 할 것 입니다.

| 2013.11.11 | 신고
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마루마루 토지의 용도가 농지이고, 현재 인삼을 경작중이라도 농취증발급이 가능하리라 봅니다.
다만, 인삼은 경작기간이 길기 때문에 그 수확기까지 임대하는 조건으로 발급할수 있다고
봅니다.
담당공무원을 잘 설득해야될것같습니다. | 2013.11.11 | 신고
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정자영 허가를 받을 수 있다고 생각합니다.
또한 임차인은 임대차 기간 동안은 인삼 농사를 경작 할 수 있으며, 그에따른 임대료는 협의하여 지급하여야 할 것입니다. | 2013.11.11 | 신고
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로스쿨 허가를 받을수는 있겠지만 허가여부보다 중요한게 예를들어 인삼같이 수확 기간이 있는것은 그때까지 기다리면 되겠지만 수목의경우에는 신중을 기할 필요가 있다.

입목법에 의한 소유권보존등기를 받은 입목외의 수목이 명인방법을 갖춘 사람이나 적법한 권원에 의한 식재됨으로써 제3자의 소유인경우 낙찰자는 수목의 수거및 토지의인도를 청구는 할수 있지만 판결의 집행이 가능한지는 의문이 있다.

산림자원의 조성및 관리에 관한 법률은 일정한 경우를 제외 하고는 허가 없이 수목을 벌채하거나 굴취 하는 것을 금지하고 위반시는 형벌을 규정하고 있기 때문이다. | 2013.11.06 | 신고
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뜨는 해 농취증발급해야합니다.농취증발급 안되면 낙찰 받을 수 있는 사람은 인삼경작자뿐인데 낙찰가가 터무니 없이 하락되어 소유자가에게 엄청난 손실을 끼칩니다. 농취증 근본취지가 투기를 막기위함이지 소유자에게 피해를 끼치기위함이 아니므로 실제 영농할 사람이면 인암수확후부터 영농하는 조건으로 농취증 발급해야합니다. 농취증발급 안하면 담당공무원 월권이고 소유자에게 손해배상 시켜야죠. 토지임대차는 민법 적용받으므로 경락으로 소멸되지만 농작물은 농지법에 의해서 수확할 때까지는 기존에 결정된 지료를 받으면 됩니다. | 2013.11.04 | 신고
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호박넝쿨 허가 받을수 있어요. 협상에 의해 평당 1,000원~ 2,000원 지료를 받게 되고요. | 2013.11.04 | 신고
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호박넝쿨 허가 받을수 있어요. 협상에 의해 평당 1,000원~ 2,000원 지료를 받게 되고요. | 2013.11.04 | 신고
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