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  토론기간 : 2018년 03월 05일 ~ 2018년 04월 30일 | 조회수 : 13294
 
 
[96]임대차보증금의 우선변제권(대항력)이 인정되는 시기는 언제일까요?



하나의주택 101호와 102호

갑돌이는 101호의 주택에 임대차계약을 체결하면서 계약금을 지불하구 전입신고와 확정일자를 받음(일부의 이삿짐 옮김)

이후 갑순이가 102호 주택에 전세계약을 체결하구 전세금전부의 지급과함께 전세권설정등기를 하였다.

마지막으로 갑돌이가 임대차계약금액의 잔금을 전부 지급을 하였다.

그렇다면 본주택의 경매가 진행이 되면 갑돌이와 갑순이중 누구에게 먼저 우선변제권의 순위가 있을까요?
 
갑돌이에게 우선변제권이 있다. (98건)
57%
갑순이에게 우선변제권이 있다. (75건)
43%
 
 
 
그렇다 아니다
0/1600byte
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시크릿. 잔금의 지급이랑 대항력과는 무관 | 2018.05.09 | 신고
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yjg5036 돈보다 서류가 우선합니다
그러므로 갑돌이가 우선변제받을수 있다고 생각됩니다 | 2018.05.09 | 신고
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대마왕 [2] 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다. | 2018.05.03 | 신고
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대마왕 배당이의
[대법원 2017.8.29, 선고, 2017다212194, 판결]

【판결요지】

[1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).
| 2018.05.03 | 신고
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일년백억
      
갑돌이에게 대항력과 우선변제권 인정함.
대할력과 우선변제권은 잔금의 지급 관계와는 별개로 주택임대차 특별법에서 규정한
전입신고(주택인도)와 확정일자의 순위에 따라 결정할 뿐 계약금의 잔금을 기준하는 내용이 없음이다.

그러므로 갑돌이 이후의 권리(근저당,전세권 등등)은 갑돌이의 우선권에 후순위 이다. | 2018.04.29 | 신고
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하이탑부동산 그렇다----전입신고,확정일자순위보전이 먼저이지 잔금납부는 후차적인 문제입니다. | 2018.04.07 | 신고
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랭보 갑돌이는 완전한 대항력을 갖추지 않았으므로 전세권이 우선 변제권을 가진다. | 2018.03.22 | 신고
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현주아빠 갑돌이의 잔금일과 갑순이의 전세권등기 권리의 우선순위에 따라 결정이 되어야 합니다.
전세권이 잔금일보다 선순위로 되어 있음으로 우선변제권은 갑순이에게 있을것으로 생각되네요,, 임다차계약에서 계약일과 잔금일의 우선순위를 잔금일로 보는 경향이 있는듯것으로 생각되네요,,, 갑순이에게 우선변제권이 있다에 한표 올리네요,,, | 2018.03.07 | 신고
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sp707
      
위의 경우는 갑돌이에게 우선변제권이 있는듯 보입니다
1) 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 한 익일부터 제3자에게 대항력이 발생한다고 주택임대차보호법상 기재되어 있습니다. 갑돌이는 이삿짐 일부를 옯기고 전입신고를 필한 경우임으로 임차인으로 대항력이 있습니다. 당연 후순위전세권자보다 대항력이 있습니다. 주택임대차 계약에서 전입신고가 가장 최선순위 대항력입니다. 전세권, 임차권 등등등 어느경우에서도 전입신고를 이익할 수 있는 경우는 없습니다.
2) 임대차계약에서 대항력이 있다고 우선변제권이 있을 수 없는 경우도 많습니다. 우선변제권은 확정일자에 의하여 발생합니다. 위 갑돌이의 경우 전입일자와 동시에 확정일자를 받았음으로 대항력과 동시에 우선변제권의 권리도 발생한 경우입니다. 당연히 갑돌이가 우선변제권이 있습니다.
3) 일반적인 임차차계약은 잔금일자에 전입신고과 확정일자를 신고하는데 위의 경우는 임대차 계약날에 전입과 확정을 득한 경우임으로 당연히 갑돌이에 우선변제권이 있는 것으로 보아야 할 듯 생각이 됩니다. | 2018.03.05 | 신고
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맞장토론 갑돌이에게 우선변제권의 순위가 있다.
임대차보증금의 일부만 지불하였으나 전입신고와 확정일자를 받았고 당일 일부의 이삿짐을 옮긴것으로 보면 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨받은것으로 봐야 할것이며,그럼 101호를 인도받았다고 보아야 하고 주택임대차보호법의 우선변제권이 인정되기 위한 요건에는 임차보증금이 전액 지급되어야 한다는 요구를 하지 않는것으로 보아 대금을 전부 납부한 갑순이보다 우선한 변제권의 순위가 있을것으로 판단됩니다. | 2018.03.05 | 신고
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드라곤플라이트 갑돌이의 잔금지급일보다 갑순이의 전세권설정등기가 빠르므로 갑순이가 우선변제권이 있다고 봅니다. | 2018.03.05 | 신고
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