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| 임대차 계약 체결권한이 없는 자와 체결한 임대차계약의 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하게 되므로, 임차인은 계약체결전에 반드시 임대인에게 임대차계약체결의 적법한 권한이 있는지 여부를 면밀히 살펴보아야만 할 것이다. |
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임의경매는 강제경매와 크게 차이가 있다.
임의경매는 저당권자와 같은 담보권자의 담보권에 기한 경매실행을 국가기관인 집행법원이 대행하는 것에 불과하므로, 담보권에 이상이 있다면 그것이 매각허가결정의 효력에 영향을 미치게 된다.
그 결과, 강제경매와 달리 임의경매의 경우는 경매의 공신적 효과가 인정되지 않는다. 다시 말하면, 임의경매에 있어서 집행법원은 담보권 및 피담보채권의 존재여부를 심사하여 담보권의 부존재, 무효, 피담보채권의 불발생, 소멸 등과 같은 실체상의 하자가 있으면 경매개시결정을 할 수 없게 되고, 나아가 이런 사유는 매각불허가사유에 해당하게 되며, 이를 간과해서 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납한 후 소유권이전등기를 받았다고 하더라도 매각부동산의 소유권을 취득하지 못하게 된다.
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현실적으로 문제가 있을수가 있을꺼는 같은데 낙찰자의 입장에서 보면 명도에 상당한 애로 사항이 발생할거 같습니다.
그리고 소유자와 임차인간에 둘만의 사정을 제삼자가 간섭을 하는거는 나름대로 문제가 있어 보입니다. |
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토지만 매각이 되고 건물은 아직 매각이 되지 안았다면 배당에는 참여를 못 하지 안을까 싶습니다.
나중에 건물에서 권리를 주장하면 될듯 싶습니다. |
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아래님의 글이 상당히 관심이 가는데요.
경쟁입찰이면 허가를 하고 단독입찰이면 불허가를 하고...
나름대로 일리가 있는거 같습니다. |
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예외적으로 임차인과 은행과의 관계를 가지고 문제를 보겠습니다.
은행과 임차인 둘 간의 문제라면 임차인 보다는 은행을 보호하는 것이 맞는 것 같습니다.
둘 간에는 그 이면에 숨겨진 진실이 무었이든 간에 임차인의 임차권은 무상이고 추후 임차인은 경매절차에서 어떠한 권리도 행사하지 않겠다는 선행 약정을 체결한 사실이 있기 때문 입니다.
이경우 임차인이 경매절차에서 은행보다 선순위를 주장 한다면 은행에게 부여한 신뢰를 부정하는 결과를 주게 되어 민법에서 말하는 신의칙에 위반하는 결과가 초래 됩니다.
따라서 은행과 임차인간의 관계에서는 은행은 언제든 금반언의 원칙 또는 신의칙을 주장하여 임차인의 권리를 배제 할 수 있을것 입니다. |
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전입신고를 다시 수정,정정 하였다면은 확정일자도 다시 받아야 하는거 아닌가요?
경매입찰 할려구 세대열람을 하였는데 안나오다가 뒤늦게 기타사유로 대항력을 주장하는건 모순이라고 생각 합니다. |
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아무래두 그정도 금액은 조금 낮은듯 합니다.
조금 상향보정하셔서 입찰에 응하심이 어떨런지요.
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현재의 유치권관련 제도는 그야 말로 웃깁니다.
낙찰되면 확인도 되지않은 허무맹랑한 유치권신고서 딸랑 한장 법원에 우편으로 접수를 하면 법원에서 연락이 옵니다.
낙찰이후 유치권신고가 들어 왔는데 어떻게 할까요?
자 그러면 대다수의 낙찰자들은 기겁을 하고 불허가를 해달라고 합니다. 그러면 다시 진행이 되고 1~2회 유찰후 그누군가 원하는 금액에 대부분 낙찰을 받고 진행이 됩니다.
이게 말이나 됩니까?
법원이 이렇게 나쁜놈들의 놀이터로 전락을 하면 누가 손해를 보구 누가 이득을 보겠습니까?
허위의 유치권자들은 예전에 간첩색출하듯 신고제도를 도입하여 형사처벌과 함께 유치권신고금액의 몇배를 물게 손해배상을 하여야 합니다.
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경매를 하는사람의 입장에서 소액임차인들의 배당이 나와야 명도가 원할하게 이루어질텐데,...
악의에 소액임차인들은 배당이 안나가는게 맞겠지만 이번 판결은 뭔가 좀 잘못되지 않았나 하는 생각 입니다. |
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