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| 아래 대마왕님과 원명님의 의견처럼 ..임차권등기의 목적은 임대차만료후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가게 돼면 본인의 전입과 확정의 효력이 사라지므로 임차권등기를 하여 본인의 대항력이나 확정일자에 의한 지위를 유지해놓고 나가기 위함인데 위 사항은 임차권등기를 하지 않은 상태에서 전입 점유를 상실하고 새로운 임차인이 전입한 이후에 임차권등기를 하였으므로 대항력은 상실돼는것이 맞다 보입니다. 일반채권자의 지위만 유지됌이 마땅합니다. |
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| 해당 물건의 소멸기준은 을구1번 전세권이며 부기등기는 주등기에만 효력을 미치는 것이고 말소기준이 될수 없으니 임차인의 대항력은 인정해야합니다. |
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경매기입등기 이후의 가압류는 배당요구를 해야 배당이 나갑니다. 배당요구도 배당요구종기일이전에 해야 합니다.
해당 사건을 보면 경매기입등기 이후의 가압류권자가 배당요구종기일을 지나 경매신청으로 배당요구를 한것이 됩니다.
하여 해당 가압류권자는 해당 사건에서 배당을 받을수 없습니다. |
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경매신청 이전까지 소유자의 동거인이였다면 그 이후에 세대주로 변경했다 하더라도 임차인으로 인정될수 없습니다.
만약, 경매기입등기 이전에 세대분리하면서 임차인임을 주장한다면 그럴경우엔 여러가지 임대차 증거등에 따라 임대차보호가 가능할수도 있을꺼로 사료됩니다. |
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소유자의 건물에 임차한 대상이 법인이고 해당 법인의 대표이사가 소유자와 동일인이면 특수관계인으로 해당 임대차를 의심하게 됩니다.
그리고 소송으로 가는경우 임대차를 깨는 경우가 매우 많습니다.
하지만, 현실적으로 이런경우에 실제로 임대차계약과 임료등을 정상적으로
납입하였다면,임대차를 인정해주는 가능성이 있습니다.
법인과 법인의 대표를 동일하게 보지않고 다르게 법원은 인정하고 있어 그렇습니다.
하여, 위 경매사건과 비슷한 경우 매우 의심이 갈지라도 무조건 대항력이 없다 볼수는 없습니다.
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| 해당 사건 매각물건명세서를 살펴보니 임차인 대항력 없다고 명시하였습니다. 확인하세요 |
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해당 사건을 살펴보면 전입일이 가장 빠르니 대항력이 있는 임차인이며 보증금액을 보니 소액임차인에 해당됩니다. 하여 소액임차인 최우선변제를 제일 우선하여 배당하고 나머지 금액을 동일날짜 근저당과 안부배당을 해줘야 합니다.
만약, 전입일과 확정일자와 근저당이 동일 날짜라면 근저당부터 배당하고 임차인 배당이 돼어야 하니 이점 유념하시면 좋을듯 합니다. |
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| 임차권등기를 한 임차인은 대항요건(전입+점유)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니하며 일물일건주의의 원칙상 같은 범위내의 대항력은 있을수 없다고 봅니다. 하여 임차권 등기 이후의 임차인의 대항력은 없다고 보는것이 맞다고 보이며 단지, 임차권등기 이후의 임차인은 확정일자에 의한 순위배당은 가능하며 나중에 임대차가 종료돼면 임차권등기 설정은 가능합니다. |
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해당 사건을 보니 최초 계약일자가 2014.10.31일이니 개정된 상가임대차보호법을 적용하면 이 법 시행 후 최초로 계약이 된건 아니니, 적용이 안돼고
갱신되는 임대차의 적용을 살펴보면 권리신고한 내역을 보니 2014.10.23부터 임대차가 시작인걸로 보아 1년계약이든 2년계약이든 계속 연장된걸 확인할수 있으며 계약을 1년으로 예측을 하더라도 갱신되는 시점은 2015년도 10월입니다 .
그런데 그 갱신되는 시점 사이에 2015년 2월 근저당이 설정된걸로 보아 갱신시점에 이미 대항력을 상실하였기에 갱신되는 임대차의 적용도 불가하다 볼것입니다.
만약, 예측되는 갱신계약시점인 2015.10.31일 까지 등기상 아무런 권리가 들어온게 없이 갱신이 돼었다면 갱신되는 임대차의 적용에 해당되어 대항력이 인정될수 있습니다 .
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기본적으로 임차인의 대항력은 건물에 대한것이므로 대항력이 있습니다.
하지만, 위 사건과 같은 경우라면 반드시 확인해야 할게 있습니다.
사용승인 전의 미등기 주택, 위반건축물, 불법건축물도 대항력을 인정받을수는 있지만, 반드시 그런건 아닙니다.
해당 부동산의 소유자가 한명인 다가구 또는 다중 주택이라면 대항력이 인정됩니다.
하지만 세대별 소유자가 각각 있는 다세대주택이라면 미등기 상태에서 해당지번으로 전입신고는 가능하지만 효력을 인정받기 힘듭니다.
그리고 소유자가 한명인 다가구나 다중 주택이라도 전입신고시 현황에 일치하게 주민등록을 완료 하였다 할지라도 등기부상 표시가 건축 완료후 사정 변경으로 달라진다면
이때에는 대항력을 인정받지 못할수 있으니 참고 바랍니다.
위에 있는 사건에 부동산은 다가구 이며 건물등기 및 사용승인전 임차인이 현황대로 전입신고와 점유를 하였을것으로 판단돼고 보전등기시에 변경된 사정이 없으므로 대항력이 인정된다 보입니다.
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