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건축주의 명의변경신고는 이전 건축주의명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할수 있는 서류입니다. 낙찰받은 낙찰자 입장에서 권리관계의 변경사실을 증명할수 있는 서류는 매각허가결정서 및 매각대금완납증명서 입니다. 종종 지자체에서 해당 첨부서류를 인정해주지 않고 신고수리를 해주지 않는 경우가 있으며 이런때에는 반려처분취소소송을 제가하여 진행하여야합니다.
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임차권자가 이전 경매에서 배당요구를 하였으므로 우선변제권을 사용하였습니다. 하여 현 경매사건에서는 우선변제권은 없으며 대항력만 인정됩니다.
만약 임차인이 선행경매 낙찰자와 다시금 임대차계약을 하였다면 새로운 임대차이므로 배당받을수 있는 권리를 취득하지만 해당 사건은 그렇지 못하여 대항력만 있을뿐입니다. |
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| 해당 물건의 소멸기준은 을구1번 전세권이며 부기등기는 주등기에만 효력을 미치는 것이고 말소기준이 될수 없으니 임차인의 대항력은 인정해야합니다. |
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경매기입등기 이후의 가압류는 배당요구를 해야 배당이 나갑니다. 배당요구도 배당요구종기일이전에 해야 합니다.
해당 사건을 보면 경매기입등기 이후의 가압류권자가 배당요구종기일을 지나 경매신청으로 배당요구를 한것이 됩니다.
하여 해당 가압류권자는 해당 사건에서 배당을 받을수 없습니다. |
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경매신청 이전까지 소유자의 동거인이였다면 그 이후에 세대주로 변경했다 하더라도 임차인으로 인정될수 없습니다.
만약, 경매기입등기 이전에 세대분리하면서 임차인임을 주장한다면 그럴경우엔 여러가지 임대차 증거등에 따라 임대차보호가 가능할수도 있을꺼로 사료됩니다. |
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소유자의 건물에 임차한 대상이 법인이고 해당 법인의 대표이사가 소유자와 동일인이면 특수관계인으로 해당 임대차를 의심하게 됩니다.
그리고 소송으로 가는경우 임대차를 깨는 경우가 매우 많습니다.
하지만, 현실적으로 이런경우에 실제로 임대차계약과 임료등을 정상적으로
납입하였다면,임대차를 인정해주는 가능성이 있습니다.
법인과 법인의 대표를 동일하게 보지않고 다르게 법원은 인정하고 있어 그렇습니다.
하여, 위 경매사건과 비슷한 경우 매우 의심이 갈지라도 무조건 대항력이 없다 볼수는 없습니다.
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| 해당 사건 매각물건명세서를 살펴보니 임차인 대항력 없다고 명시하였습니다. 확인하세요 |
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해당 사건을 살펴보면 전입일이 가장 빠르니 대항력이 있는 임차인이며 보증금액을 보니 소액임차인에 해당됩니다. 하여 소액임차인 최우선변제를 제일 우선하여 배당하고 나머지 금액을 동일날짜 근저당과 안부배당을 해줘야 합니다.
만약, 전입일과 확정일자와 근저당이 동일 날짜라면 근저당부터 배당하고 임차인 배당이 돼어야 하니 이점 유념하시면 좋을듯 합니다. |
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| 임차권등기를 한 임차인은 대항요건(전입+점유)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니하며 일물일건주의의 원칙상 같은 범위내의 대항력은 있을수 없다고 봅니다. 하여 임차권 등기 이후의 임차인의 대항력은 없다고 보는것이 맞다고 보이며 단지, 임차권등기 이후의 임차인은 확정일자에 의한 순위배당은 가능하며 나중에 임대차가 종료돼면 임차권등기 설정은 가능합니다. |
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해당 사건을 보니 최초 계약일자가 2014.10.31일이니 개정된 상가임대차보호법을 적용하면 이 법 시행 후 최초로 계약이 된건 아니니, 적용이 안돼고
갱신되는 임대차의 적용을 살펴보면 권리신고한 내역을 보니 2014.10.23부터 임대차가 시작인걸로 보아 1년계약이든 2년계약이든 계속 연장된걸 확인할수 있으며 계약을 1년으로 예측을 하더라도 갱신되는 시점은 2015년도 10월입니다 .
그런데 그 갱신되는 시점 사이에 2015년 2월 근저당이 설정된걸로 보아 갱신시점에 이미 대항력을 상실하였기에 갱신되는 임대차의 적용도 불가하다 볼것입니다.
만약, 예측되는 갱신계약시점인 2015.10.31일 까지 등기상 아무런 권리가 들어온게 없이 갱신이 돼었다면 갱신되는 임대차의 적용에 해당되어 대항력이 인정될수 있습니다 .
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