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임차권등기권리자란...
임대차 계약이 종료되어서 임차인이 다른곳으로 이사를 갈려고할때 보증금을 돌려받지못하고 이사를 가야 할 경우에, 보증금을 돌려받을때까지 대항력과 우선변제권을 확보하기 위하여
관할법원에 임차권등기명령을 신청을해서, 임차권등기명령이 확정이되었다면 당해주택 등기부에 등록을하면 임차권등기권리자자가 공시가되는것입니다.(주택인도후)
이후에 경매개시결정등기로 경매가 진행된댜면 임차권등기 권리자는 대항력과 우선변제권을 확보하게 될 것이고, (물론 보증금 반환전에 그집으로 이사온 세입자는 대항력과 우선변제권 인정이 안되겠죠)
이렇게 등기부에 공시가된 채권자는 배당신청을 하지않아도 되고,
나중에 배당받을때 채권계산서만 제출하면 되는것으로 알고있습니다.
-신림동 서원부동산- |
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위 의 고수님들이 (그렇다 라고) 언급 했듯이
채무자가 이니고,
채무보증인(물상보증)이면 입찰에 참여할 자격이 있다고 생각합니다.
입찰자격이 있으면 당연이 낙찰허가는받을수가 있겠지요
-신림동 서원부동산- |
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근저당권 채무에 대한 물상보증을 하였고,
근저당권 실행으로 매각이 되었다면 이는 사실상 제3자를 통하여 매매한것과 다름없으므로
(차후에 구상권과 공동담보 실행에서 안분 분배의 우선권이있으므로)매각대금에서 양도차익이 발생하면 당연히 세금으로 납부하여야 할것같습니다.
만약에 양도소득세 납부에서 제외된다면 편법으로 인하여 양도소득세의 탈세가 만연할것으로 생각합니다.
-신림동서원부동산-
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유치권 주장이 성립하기 위해서는 절대적 조건이 건물의 객관적 가치를 증가 시켜야 되는데,
위 의 경우는 전 주인과 수목식재 계약에 따른 채권에 불과한 것입니다
또한 나무는 토지의 부합물로 인정되어서 경매시에(임목등기등,특별한사정이 없는한,) 는 같이 움직이므로,
위 에서 주장하는 유치권의 주장은 어려울것 같습니다.
(참고로 경매전문가들은 이런물건들을 좋아합니다)
-신림동 서원부동산- |
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질문에서 : 소액임차인의 최우선변제대상의 시점이 언제인가? 라는 질문을했는데.
보증금액수에 따라서 시점이 정해지는것으로 알고있습니다.
예를들어서 한달전에 계약에서는 소액임차보증금이 초과가 되어서 최우선변제의 대상이
이니되었지만, 한달후에 보증금을 감액해서(보증금이만족된다면) 계약서를 작성해서 확정일자를 받으면 그날이 소액임차인의 최우선변제의 시점이되고,
또 처음계약에서 최우선변제대상이 되어서 확정일자를 받으면 추가계약에서 보증금이 아무리 많이 초과가 되어도
최우선변제대상에서 배제되지않을것으로 알고있습니다..(세입자보호법에서는 세입자의 불리한 계약은 성립되지않습니다) 참고로 확정일자는 순위다툼입니다.
-신림동 서원부동산-
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ssddbang 
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